零售洋巨头的中国驭资术：选址与并购

　　零售行业走向整合是必然之势，同时也可弥补选址自身的缺陷，因此零售行业选址和并购仍会长期存在。

　　沃尔玛86家店近日在北京大郊亭面世。至此，在这个东南三环至东南四环短短数公里内，三大跨国零售巨头在东南商圈已有五家大卖场开业，且均为大卖场业态。

　　相同业态聚集却没有形成恶性竞争，这无疑与国际零售巨头选址时充分调查、分析密不可分。因为在国外，零售行业也被叫做“选址行业”。北大纵横管理咨询公司高级合伙人史俊甚至认为：“现在之所以国际零售巨头还没有完全占有零售市场，主要原因就是国内零售商在开店选址上具有外资零售巨头无法比拟的优势。”

　　史俊所指的国内零售商的优势其实是国有背景，而作为国际零售巨头则没有这种优势。它们只能靠其独特的选址技术和强大的资本并购实力来保证开店地址，使得资本使用率最大化。

　　选址之谜

　　随着2004年底我国零售业全面开放，世界零售巨头如沃尔玛、家乐福、百安居等无一例外的在中国迅速开店，即便扩展不明显的麦德隆、万客隆，以及通过并购乐购进入中国的TESCO等都在为开店厉兵秣马。有业内人士表示，如今商业竞争越来越激烈，“拿地”也就越来越难，因而各零售巨头都会根据自身业态的不同，运用不同的选址术，制定不同的择地标准。

　　据某大型零售商的内部人士透露称，他们选址的基本技术要求详单是：“地块必须是商业用地；除了购买土地自建外，也可以是现有建筑或在建工程；商场可以是独立建筑，也可以在大型综合建筑中；商场可以是购买物业也可以是长期租赁；地块位置须有和主干道相通的便利入口；地块应大于15000平米；商场面积应大于10000平米（可以是二层店）；商场净空高度（不包括楼板、梁和设备管线）：大于5.5米（高货架），大于4米（低货架）；地面荷载：2.5吨/平米（高货架区），1.5吨/平米（低货架区），如不足，可以进行加固；250-300个专用车位（如果不够，寻找加建或共享的可能）；合理的收货空间；足够的公用设施供应。”

　　而对于大多零售巨头来说，这样的选址技术详单无疑是商业机密。

　　对于家乐福的选址，上海辅迅咨询公司的王涛也只能用“复杂”来形容，并赞叹“家乐福在选址之前要做大量的调研，使得最终的开店结果和预估结果仅存在1％的差距”。他甚至认为，即使是世界排名在其前的沃尔玛也无法企及。而沃尔玛专门负责选址的BD部门（商业发展部）则称其为“商业机密”，选址的具体细节就更难以得知。

　　虽然无法探究BD部门的工作细节，但是史俊总结出沃尔玛选址的“秘密”，他认为这是世界零售巨头普遍采用的方式——“营造商圈效应”，史俊解释说：“就是用商业集群的方式和自己所拥有的知名度将各种品牌集中在一起，从而扩大商圈的影响力，提高商圈土地价格。”

　　对于商圈的选择则要结合自己的业态，聘请专业的社会调研机构通过大量的调研来完成。“沃尔玛的超市业态覆盖的是10公里的商圈，在选址的时候，他们就要对附近的企业、客户、流量、其他超市等各方面有一个足够的了解。”史俊说，这也称为商圈公关。除此之外选择与具有强大拿地能力的商业地产开发商的合作也至关重要。

(责任编辑：谢晓茵)