李健正：公共房屋还得满足中产需求

　　新加坡政府没有利用高地价来赚钱，其宏观调控的政策背后反映出什么价值观念？

　　“在新加坡，炒楼是赚不到什么钱的。”香港城市大学公共与社会行政学系副主任李健正说，新加坡政府的逻辑是——国民一定要住得好，必须要由政府控制整个房产市场，如果人们满意了，会心甘情愿把薪酬存进中央公积金，楼价有保障，可以形成良性循环。

　　而谈到新加坡组屋制度目前的运作，新加坡国立大学房地产系主任俞熙明说，住房体系在建立初期遇到的困难和现在的状况很不一样，以前是为了解决住房供应短缺，而现在则要应对房价上涨的压力。

　　李健正把新加坡比喻为一个“社会实验室”，“实验室通常都很干净，环境和个人的发展都有长远规划，受到中央的控制，纪律严明。”李健正表示，虽然新加坡的房屋政策行之有效，但是由于国家规模和行政制度等原因，亚洲其他国家和地区难以完全效仿。

　　公共房屋不仅满足低收入者需求

　　《21世纪》：按照一些国际机构的数据，去年新加坡的人均国民收入约为2.5万美元，处于世界前列。为什么新加坡政府还要包揽大部分公民的住房问题呢？

　　俞熙明：住房政策为新加坡成为“居者有其屋”的国家提供保障，新加坡人通过购买房屋也等于拥有了国家的股票。政府提供的津贴使低收入家庭也可以负担得起住房，同时政府也通过严格的准入规定，比如设定收入上限等，来控制津贴人数。

　　李健正：新加坡政府认为，发展公共房屋不仅是为了解决低收入家庭的住房问题。目前新加坡的组屋制度基本上已经满足了低收入家庭的需求，但是政府认为，如果完全由市场控制房地产，始终有一天，中产阶级也将买不起房子。

　　《21世纪》：为什么政府需要帮助解决中产阶级的住房问题呢？

　　李健正：我觉得在高速增长的经济体里，如果房屋市场的垄断性比较大，政府就不能放弃扮演为中产阶级提供合理价格住房的角色。现在中国内地也提倡经济适用房要重新抬头，但供给还小于需求。

　　新加坡公共房屋在整体市场的比例超过85%，私人发展商控制的市场只占了15%左右。只有新加坡出现了这种政府控制的房屋市场，比私人发展商控制的数量高的情况。而在其他国家和地区，私人房屋市场往往都大于公共市场。即使目前中国内地的中产阶级还买得起房子，但是如果房价继续上升的话，几年之后收入偏低的中产阶级也可能买不起，那样的话就有可能影响到社会稳定。

　　政府承诺组屋不贬值

　　《21世纪》：目前新加坡政府在组屋制度的运作中，面临什么困难？

　　俞熙明：新加坡政府的公共住房系统已经运行了几十年，但是仍在不停改进以适应新的需求。这个住房体系在建立初期遇到的困难和现在的状况很不一样，以前是为了解决住房供应短缺，而现在则要应对房价上涨的压力。

　　《21世纪》：新加坡组屋的价格是由建屋发展局制定的，不过近年来新加坡的房产价格一直持续攀升，是政府故意让楼市价格上升吗？

　　李健正：新加坡政府能否控制国内的楼市价格呢？答案是肯定的。新加坡政府承诺，向政府买一手的组屋，不会贬值，房屋一定会升值。所以新加坡政府一直小心翼翼地利用供求关系来调控房屋价格。其中一种做法是，政府把一部分屋龄比较长的组屋拆掉，使市场在一段时间内出现供求紧张的状况。如果政府认为楼价上升到一定幅度需要加以控制，又会加大建造新组屋的力度。另一种做法是调整公积金的供款比率，比例不同也会影响到贷款供房的人数以及楼价。

　　《21世纪》：但是二手组屋市场的价格是市场决定的，政府如何控制其价格呢？

　　李健正：虽然二手组屋的价格由市场决定，但是二手市场的价格不会跟一手市场脱节，否则就没人愿意买二手组屋了，政府有一只“无形的手”在调控二手市场。

　　不用高地价来赚钱

　　《21世纪》：大部分公民买楼所用的都是自己存进公积金的钱，新加坡政府对于公营房屋的补贴如何体现出来？

　　李健正：新加坡的财政计划是取之于民用之于民，这个是其整个住房政策的一个关键点。比较亚洲其他国家和地区，比如香港，政府建造公营房屋要拨款给房委会，用财政的钱兴建房屋，然后再卖给居民。

　　新加坡政府在资金上也有另外形式的补贴，比如把市区的土地拨给建屋发展局兴建组屋，然后以市场价20%－30%价格把组屋出售给公民。这些土地如果卖给私人发展商的话，价格会相当昂贵。所以在新加坡你可以看到，很多组屋都在市区里地段比较好的地方，与私人发展商兴建的物业比邻而立。相比之下，其他国家和地区的公营房屋大部分都建在比较偏远的地方。

　　新加坡政府并没有利用高地价来赚钱，这个宏观调控的政策背后反映出一些价值观念：新加坡政府认为，如果人们满意了，会心甘情愿把薪酬存进中央公积金，楼价有保障，可以形成良性循环。所以在新加坡炒楼是赚不到什么钱的。

　　《21世纪》：新加坡政府如何保障组屋制度的长期顺畅运作？

　　李健正：我把新加坡比喻为一个“社会实验室”，实验室通常都很干净，环境和个人的发展都有长远规划，都受到中央的控制，纪律严明。反观亚洲其他国家和地区，就很难做到新加坡这种水平。同时，新加坡的规模小，人口只有400多万，事情相对容易处理。而中国内地幅员辽阔，文化多元，要学习新加坡的一些做法并不容易。

　　在整个亚洲金融风暴之后，新加坡楼价的跌幅在亚洲几个国家里几乎是最小的，政府一直在调控楼价，其政治意义非常重要，可以维持其政府的有效管治。新加坡政府讲究长期规划，房屋政策是由政府官员和专业人士根据市场信息而做出的判断。

(责任编辑：王见宇)