政府“入市”后的南京楼市 涨幅远低全国

　　饱受争议的南京商品房“一套一价”政策实行4个月后，国家发改委9月公布的数据似乎印证了南京调控政策的有效：8月份南京房价同比上涨6.6%，环比上涨仅0.7%，远低于同期全国70个大中城市同比上涨8.2%的平均水平。

　　“南京的房价涨不动了”，国家发改委的统计数据公布后，一位南京市官员这样表示。

　　但是与统计数字背离的是，市场上呈现的却是另外一种景象：新房一房难求、成交量逐渐下降；二手房成交量逐步上升，在不少区域二手房市场远大于新房市场，呈现出严重的新旧房价格倒挂，二手房甚至比新房价格高出数千元。

　　在政府强力干预下，市场似乎混乱了。

　　扭曲

　　今年5月14日，南京市出台商品房“一套一价”政策：对商品住宅实施以“政府指导价”为核心的价格监管制度，核准基准价、限定利润率、规定最高涨幅5％，这在当时受到极大的质疑，被认为“价格管制不能解决房价问题”。

　　此后，南京的开发商做出了在政府看来颇具“对抗性”的一系列举动，包括“捂盘”、直接将新房卖与关联中介公司等。这些举动的目的在于避开政府的调控政策——目前当地政府尚无明确规定来界定“捂盘”行为，由中介公司来卖二手房，也并不受“一套一价”政策的限制，基本由市场供求定价。

　　这直接导致了南京市场的“反常”格局。

　　9月份以来，南京楼市每天的交易量都在500套左右，尚未出现超过600套的情况，9月12日，南京全市认购304套，成交292套。而在几个月前，南京每日均能成交近千套的交易。这一看似日趋“理性”的变化，其实意味着房地产供应量的大幅度萎缩。“市场的真实需求是，放多少盘就会有多少成交量。”南京市房地产开发促进会秘书长张辉说。

　　大量开发商仍然不断推迟开盘日期，一般而言，开发商投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，就可以申请预售证。也就是说，许多高层建筑在完成地下室建设时就已差不多可以领取预售证了。但是，现有政策并没有要求开发商必须领取预售证的时间限制。

　　“我们的项目早就够领预售证了，但老板的意思是先等一等，再拖一拖看。”南京一位房地产公司副总说。

　　“我们的项目早就够领预售证了，但老板的意思是先等一等，再拖一拖看。”南京一位房地产公司副总说。

　　张辉说：“物价局把价格核定在市场价之下，这样一方面导致开发商不愿意卖房子，另一方面，即使拿出来卖，也无法形成有效供应，房子无法卖到真正自住需求的人手中。”

　　交易

　　国家发改委的数据显示，8月份南京二手房房价同比上涨4.7%，实际上，二手房交易时出于避税等考虑往往少报房价，实际交易价格往往与统计数字相去甚远。

　　目前南京不少新开盘的楼盘，购房者都无法从售楼处购得房子，而大量房源却出现在中介公司手中。9月4日，365地产家居网二手房频道挂出一套江宁岔路口盈家春天22.5平米的个人房源，单价标出“9000元/平米”的高价，而该板块目前新房源的价格还在5000-6000元/平米的水平。

　　在河西，新房只卖7000元/平方米左右的奥体新城，二手房挂牌价格高达9000元/平米以上，记者在南京江宁区两个新开盘的楼盘也发现，售楼处均告之“房子已卖光”，但附近的中介却能提供大量房源，价格比新房的价格高出千元左右。

　　7月30日，协众雅居的开发商协众房产曾经向社会发布了一份公告表示，“为了增强企业的核心凝聚力”，房产公司将一期206套住宅，“作为集团员工福利定向销售给集团内员工”。而有业内人士则指出，“其实是因为楼盘的价格核不上去，开发商自己买下这206套房子，准备以二手房的身份将这些房子卖出去以此规避核价机制。”

　　该楼盘被江宁区物价局核定的基准价格为2490元/平方米。而目前，该项目相邻的几个楼盘价格在4500-5000元/平方米之间。

　　上述房地产公司高管透露说，许多中介和开发商往往是关联公司，将新房“变”成二手房进行交易，规避政策限制。

　　南京物价部门相关人士表示，理论上确实有这样的可能，并且在监管方面，目前也缺乏相应的监管政策。“不管是内部员工还是其他外面的人，只要其在购买、转手房子过程中履行了相关手续，并缴纳了相关税费，房管部门就难以给其定罪，其再转手后以什么价格销售，暂无明确规定。”

(责任编辑：唐潇)