安置开发比1比2 郑州破解城中村改造顽疾

　　目前，郑州城中村改造管理办法引起业界关注。

　　“因为这个办法意欲解决城中村改造过程中拿地、拆迁以及赔偿等难题，实现村民、开发商以及政府的多赢模式。”8月2日，在中国城中村改造（郑州）高峰论坛上，河南省社科院副院长刘道兴这样分析。

　　据了解，6月12日，酝酿已久的《郑州市进一步规范城中村改造的若干规定》（郑政文〔2007〕103号）（以下简称103号文）正式下发，其中，制定城中村改造的安置开发比例，以及引入“招拍挂”的拿地机制在国内均属首次。

　　那么，郑州103号文件的出炉能否破解城中村改造的顽疾呢？

　　破解“利益之争”

　　城中村改造的最大顽疾就是村民与开发商的利益博弈。103号文件试图用安置开发比例来均衡二者利益。

　　记者在103号文件第5条看到，城中村改造的安置开发比为1∶2，即城中村改造中开发的房屋总量，1／3用于村民安置，2／3用于商品房开发。

　　“103号文件如果真的能够实施这个比例，对于村民来说会是一件大好事。”8月2日，一位不愿透露姓名的村民向记者坦言，而之前所谓的城中村改造项目实际上多数成了商品房开发项目。

　　据了解，103号文件第36条还明确规定：城中村改造应优先进行安置房的建设，自行改造的村（组），安置房及基础设施的建设不得晚于第二期建设计划，第一期建设的商品房销售款应优先用于安置房的建设。

　　开发商的利益除了在2／3用于商品房开发以及相关优惠政策中得到体现之外，拆迁补偿规定也有所均衡。

　　103号文第28条规定：原村民合法宅基地上住宅的拆迁补偿、安置以建筑面积为依据。被拆迁人选择货币补偿的，补偿金额根据被拆迁房屋的面积、区位、用途等因素确定。原则上三层以下（含三层）的合法建筑，按市场评估价给予补偿。被拆迁人选择产权调换的，原则上以三层以下（含三层）的合法建筑，按拆一平方米还一平方米的标准给予安置。

　　河南省建设厅城市规划处处长郭风春也指出，郑州城中村房子有多达一半以上的属于违章建筑。“以深圳的经验来看，实际操作过程当中，违章建筑加大了开发商的资金量需求，开发成本也大大增加。”8月2日，上海建纬律师事务所深圳分所主任贺倩明在接受本报记者采访时坦言。

　　引入招拍挂机制

　　政府通过土地招拍挂机制参与城中村改造收益则是103号文件另一“与众不同”之处。

　　据了解，103号文件第21条规定，安置开发比以内的配套开发商品房用地将按照有关规定采取招拍挂方式出让，而规定安置开发比以外的土地，将纳入郑州市人民政府统一收购储备，收益由市、区两级人民政府分成。比例由郑州市人民政府另行确定。

　　“即使是在城中村改造前沿的深圳，政府也不曾参与城中村改造的收益。”贺倩明介绍，目前，深圳采用最多的方式是开发商前期介入，先和村属集体企业协商，在没有任何批文的情况下和村组织进行沟通，跟村民谈判，然后达到目的。开发商谈到85％村民都同意时候再向上级政府申报项目。“开发商承担城中村改造项目的拆迁费、建设费用以及基础设施建设费用，政府不太参与其中。”

　　“这是郑州市政府在城中村改造方面迈出的新的一步。开发商要理解政府这个动机。”刘道兴指出。政府将分得城中村改造中的一部分利润，用于扩大城市基础设施建设。“这对于整个城市的健康发展无疑是有益的。”

　　据了解，103号文第41条明确规定：规定安置开发比以内的配套开发商品房所需用土地的土地使用权出让金，除国家、省规定应上缴财政的部分外，另提取5％廉租住房建设基金。其余部分以市人民政府补贴方式拨付到区人民政府，用于该城中村改造规定范围内的基础设施建设。

　　“制度创新最大的受益者是那些迫切需要住房的中低收入市民，虽然这仅仅是一种尝试，力度还不够明显，但至少我们可以看出政府为保障中低收入阶层的良苦用心。”刘道兴指出。

　　立法先行

　　“从立法层面，政府是有权利参与城中村改造利益的，因为城中村不仅仅是公共利益，也有商业利益，所以政府借助城中村改分配造利益，我觉得是没有法律问题。”贺倩明认为。

　　城中村改造问题向来棘手，郑州103号文件实际上仍然还是在摸着石头过河。

　　“103号文件第一个将要面临的就是城中村集体土地的变性问题，也就是如何将城中村集体土地变为国有土地。”郑州大学法学院院长田土城一针见血地指出，按照法律规定，只有国有土地才可以进行招拍挂。

　　然而，正是由于相关立法的缺失，从2004年就开始的深圳城中村改造实际上是“举步维艰”，目前，除了金地集团开发的一个城中村改造项目完成之外，其他项目基本上没有成功的，或者说还没有取得最后的成功。“我接触过这样的开发商，前期已经投入了好几个亿的资金，但是，土地使用权还是一个悬而未决的问题。”

　　“目前郑州这么多城中村改迁项目办理完手续的只有3个，并不是政府的有关职能部门办事效率太低了，而是太难办了，办理之后与有关法律要求是相违背的，”郑州市副市长穆为民在7月14日的城中村改造内部会议上也坦承。

　　据了解，根据郑州市相关要求，三环以内近120个都市村庄3年之内将全部改造完毕，而从2005年下半年以来，郑州市每个月都有一两个城中村开始拆迁。显然，目前很多城中村项目依然在立法的缺失之下“违规建设”。

(责任编辑：王霰儒)