评论：“24号文”奠定了房产市场“分轨模式”

　　　近日，由国务院主持召开的“全国住房保障工作会议”围绕着8月1日国务院第187次常务会议通过的<国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见>(“24号文”)具体方案等内容展开。“24号文”是确立中国住房体系重新进入“双轨”道路的重要纲领性文件。同时，“24号文”非常正确地取缔了垄断企业和权势部门的集资建房计划，这是一个伟大的进步。经济适用房首次定为“有限产权”，并要加强廉租住房制度建设。

　　有趣的是，“24号文”具有一种更高级别的“轮回”的色彩。在房地产市场完全向市场化“转向”的时候，恰好是中国台湾地区经历过严重的房价泡沫之后，大规模向中国内地借鉴“经济适用房”制度。这个时期，很多的台湾地区学者通过观察中国内地的“房地产分轨模式”(“民众购买福利房的有限产权市场”和商品房兴起的“住房私有化”市场)，吸取灵感，抨击台湾地区无聊的每坪6万元台币的“国宅”以及廉租屋制度。当时台湾推出的国宅和廉租屋大多在郊区，太过于偏远，使得在城市里上班的穷人也鲜有人买，最后“国宅”和廉租屋对“民生”并没有起到重大的改善。

　　当台湾地区开始进行新的“分轨市场”的调试时，内地则放弃了原本的“双轨制”(“23号文”)，它并没有想到对经济适用房制度进行新的、具有市场主义因素的适当改造，而是大规模地停止了此系统，并声称应该将住房产业培育成经济支柱产业。最后的结果是相似的，内地一些地方正经历台湾1980年代末的房价泡沫。

　　如果通览台湾地区以及其他国家住房“分轨市场”的历史经验，我们会发现，以瞄准社会收入中层(即那些亚中产阶层)为主的“经济适用房”制度的效率要远远高于廉租房。虽然，“24号文”对廉租房的过度“看重”也是令人激赏的，但我们很快就会发现，渗透着“穷人经济学”的举措毫无疑问对解困民生是有极大帮助的，但它不能立即抑制房价，它不能谨慎而理性地刺穿泡沫，它不能控制银行未来的房贷坏账——比如说，房价的及时回落也许只让银行承担这一年的坏账风险，但以廉租房为主的“穷人经济学”对房价回落不存在立竿见影的冲击，于是，房价继续上升，接盘者愈发沉重，银行会承担多年的坏账。

　　除了经济适用房不具备强大的“穷人经济学”的道德激情以外，人们排斥它的一个重要原因是其不光彩历史。的确，经适房在过去的大多时候成了“寻租”工具。而我们认为，这恰恰证明了经济适用房体制需要进行重大的改造和机制设计，通过引入透明化(例如公示原则)的做法、通过调研过往各种“寻租”手段来设计机制、通过民主化的公众探讨、加大对保障型住房分配上的“寻租主体”的惩戒(刑事惩罚，视同“贪污”)等等手段来保证经济适用房制度的透明度和有效性。

　　在控制房地产泡沫的金融手段方面，没有什么比加息更有效的了。实际上，加息总是使房地产的炒作者感到不愉快，而不会对自住型的购买者产生按揭利息上的长期负担。这个逻辑是这样的：如果你是一个诚实的、首套房的购买者，例如你的按揭年龄是20年。尽管你目前遭遇到加息周期，但由于你的按揭年限足够长，你迟早会遇到上一个减息周期，这恰是经济周期波动所造就的。从总的方面看，利息的波动对自住型的购买者大体是“中性”的，也就是说，你的负担仅仅跟你所购买房屋的价格——也就是你购买的时机——有关。

　　这就反驳了现在流行的一种肤浅言论，即加息让诚实的房贷者苦不堪言。其实，这种言论真实的意图是害怕没有人继续在高位购买或者“接盘”。令人遗憾的是，即使是那些只有一套房的自住者，他们希望房价继续上升，快意地看到后来者在更高的位置购买。对于这种心理模式，过去的台湾地区经济学家把它称之为“被蹂躏少女模型”：先被高房价“蹂躏”的，往往都会希望后来者被蹂躏得更狠。但可惜的是，历史已经证明，尽管“蹂躏”会升级，但并不是永远都会升级。

(责任编辑：王霰儒)