经济适用房新规有望平抑房价 选址将是关键

上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭认为，上海还没有真正意义上的经济适用房早报记者鲁海涛图

最新出台的《经济适用房管理办法》规定，经济适用房的土地将由政府进行直接划拨，同时免去各类配套费用，未来建成出售的房屋销售价格只由建筑成本、管理成本以及不大于3％的利润构成，这类住房价格将大幅低于周边楼价。业内人士表示，如果这一标准的经济适用房出现在近中心城区，快速上涨的房价有望因此平抑。此前国务院24号文（《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》）要求，2007年底前，直辖市、计划单列市和省会城市要把解决城市低收入家庭住房困难的发展规划和年度计划报建设部备案，其他城市报省（区、市）建设主管部门备案。据早报记者了解，上海地区的住房配套保障方案已经基本酝酿成熟，将在近期推出。

真正的低价房

新的《办法》确定，经济适用住房的销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。此外，政府对经济适用房建设项目进行“减免”的城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府基金，这次新办法中变成了“免收”，过去经适房项目外基础设施建设费用是由建设承建单位承担的，这部分费用自然会打入建设成本，这次变成了完全“由政府负担”。

房价差距明显

未来经济适用房的销售价格公式将是：（建设成本＋管理成本）×（1+不大于3％利润），真正的低价房供应将成为可能。上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭告诉记者，去年国家统计局数据显示，在没有免去全部配套费用的情况下，经济适用房的价格一般比周边房价便宜40%～50％，但上海还没有真正意义上的经济适用房。不过，对于上海地区而言，地价高涨已经使得土地成本远远超过建设成本，成为楼盘开发过程中的最大部分，因此，经济适用房与周边价差将更加明显。

料难缓供求紧张

金地上海公司市场营销部经理康家东表示，单从整体供求关系来说，经济适用房以及廉租房加入整个供应结构中不会对房地产市场产生大的影响。按照国家统计局的口径，城镇低收入者比例在10％左右。由于文件规定必须满足低收入以及住房困难两个条件，实际收益比例可能有所下降。就上海地区而言，由于此前的2005年和2006年住宅用地供应量一直较少，使得最近一段时期内上海房地产市场供应不足的局面至少会延续到2008年。数据显示，今年前11月，上海市场供应需求缺口达到600万平方米之多，小部分的需求转移很难改变目前供求紧张的局面。

选址将是关键

上海易居房地产研究所所长李战军表示，经济适用房这种物业类型能否真正产生影响主要看是不是能够形成有效供应，换句话来说，只有在交通成本较低的地区（一般而言在近城区位置）才可能真正有人愿意购买。康家东表示，如果未来经济适用房在市中心出现的话，由于形成价格谷底，很可能使得整体房价涨幅得到抑制。在国家七部门出台的《办法》中，对于经济适用房地址有比较明确的规定：经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。(本文来源： )

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