神秘富豪操盘 上海商业旺地独家竞买"贱价"成交

编者按：在“占地为王”的时代，开发商们各出奇谋、无孔不入，上演一出出好戏，首要目标固然是绕开招拍挂场上的惨烈竞争，而为持久战储备足够粮草，并伺机获取房地产开发每一环节上的利润，也是他们所朝思暮想的。至于在这一过程中能否避免触及“红线”或“雷区”，就得看各家的道行深浅、修为高下了。

9月24日上午上海市虹口区房地局5楼会议室发生的那一幕，必定会让习惯了为土地拍卖场上反复绞杀的肉搏战喝彩的观众，感到有些失望。

当天上午九点，公开挂牌出让的新虹口足球场综合交通枢纽地块即将截止报价，按规定，如果还有不止一家企业有意争夺该地块，将马上进行现场竞价拍卖。但当长峰地产亮出15.005亿元的新报价后，其唯一的对手——和记黄埔（0013.HK）地产（上海）总经理佘耀庭随即主动与身旁的长峰地产总经理陆士庆握手，祝贺其成功拿地。整个过程仅仅用了10分钟。

耐人寻味的是，这幅占地2.9万平方米，可建面积15.37万平方米的商业办公及酒店综合用地，楼面地价每平方米不过9866元，仅及一个月前出让、用地性质相似的上海南京路163号地的七分之一！后者由房企“黑马” ( )（000718）经过激战后以44亿元拿下，楼面地价达到创纪录的每平方米6.7万元。

平淡的出让过程，出乎意料的低地价，行事神秘的长峰，都令人对其中内情感到好奇。

长峰作“局”？

事实上，今年8月份虹口区房地局公告将出让该地块后，引起了整个业界的关注。尽管该地块区位优势难与南京路163号地比肩，但也是上海内环以内所余无几的大面积商业综合用地之一。当时踊跃购买标书者，除长峰、和黄外，还有上海本地数一数二的绿地集团、复地集团（2337.HK），来自江苏的银洲集团和苏宁置业，港资财团嘉华集团（0173.HK）、东方海外、华人置业（0127.HK），以及新加坡私人投资公司庆隆投资等等。

然而长峰地产似乎志在必得。早在该地块公开挂牌前，长峰集团网站上已列出有关详细规划，极少公开露面的集团董事长童锦泉（详见本版“焦点人物”），早在2005年唯一一次亮相时，甚至亲自为该项目进行“推广”。

当时上海媒体曾公开报道，“童锦泉已在上海拿下3个枢纽商业项目，发展超大型连锁购物中心”，其中长峰虹口商城“商场地下四层，地上裙楼10层，主楼40层，包括酒店和写字楼，总建筑面积达32万平方米，希望与虹口足球场一起成为整个区域的地标”。

目前出让地块约15万平方米的可建筑面积，只有长峰原规划的一半，但其地理位置以及开发框架，显然与长峰的说法基本吻合。此外，有迹象表明长峰方面早已介入该地块的动迁事宜，还没拿到地就如此积极主动，可见他们与虹口区政府之间的默契程度。

更有人士直指虹口区政府拟定的地块出让条件，有为长峰“量身定做”之嫌。比如规定竞买人必须“拥有轨道交通枢纽结合商业综合开发项目的经历，中标后规划方案须满足相应功能要求”等，仅此一条，就把大多数有意竞争的房企拒诸门外，只有长峰及和黄得以入围。长峰开发的长宁区中山公园龙之梦购物中心，就是上海地铁2、3号线交汇处的大型地铁上盖项目。

进入“最后决战”的和黄也没有流露出一争高下的，其草草收场的表现，难免让人猜测，他们不过是个托儿，或者只是来走走秀而已。

余波未平

有趣的是，去年12月上海普陀区一幅占地近18万平方米，总建筑面积72万平方米的商住用地出让时，和黄也享受过一次“量身定做”的待遇。

当时普陀区房地局出让文件规定：竞买人必须是《财富》杂志评选的当年世界500强企业之一或其控股子公司，如是联合竞买，该公司占总投资比例不得少于50％。规定一出，业界哗然。最后，唯一符合资格的和黄旗下某公司，以楼面每平方米3056元的超低价拿下。而本来有意出手的华南某全国一线开发商，不得不含恨退出。

无论如何，在和黄心照不宣的相让之下，长峰终于如愿以偿。按虹口区房地局有关出让文件约定，该地块前期地下设施建设与维护费用合计约2.3亿元，均应由竞买人支付。也就是说，长峰此次买地总支出约为17.3亿元。即使是这样，平均楼面地价也仅为每平方米1.125万元。

但这一结果未必能让长峰地产及其大老板童锦泉完全满意，因为拿到的地块规模比预期中缩减了近两成。

熟悉上海的人都知道，虹口足球场是上海体育赛事和娱乐演出的重要地点，也是上海10大轨道交通枢纽站点之一，地铁3号、8号线在此交汇，距4号线宝山路站也只有两站路，周边还有鲁迅公园和著名的四川北路商业街。据说童锦泉曾感叹说，这一地块比市中心的中山公园位置还要好。

四年多前，即2003年6月1日，虹口区建设和管理委员会及上海轨道交通杨浦线工程虹口区指挥部下发“告居民书（代拆迁通知）”，宣布开始地块动迁工作。

但当地居民质疑这份通知的法律效力，因为土地属市政府管理，区政府要征用拆迁必须要有市里的文件，而上述通知所依据的，不过是一份有效期为半年的“市政府内部交流文件”。有关纠纷一直未能妥善解决，地块动迁不得不长期搁置。

今年8月15日，这一焦点地块终于出现在上海房地局的网页上，占地面积从当年规划许可证中的35379平方米，减少至28696平方米。

“这次出让不过是让长峰拿地合法化罢了，分割之后分批出让，最终还是他们来开发。”一位当地居民“一语道破天机”。

就外界的种种质疑，记者采访了今年3月刚卸任的虹口区原副区长陈晓中，他回复称：“这块土地出让过程非常规范，经分管副市长及市房地局同意并把关的，成交地价也比较贵，长峰则是因为参与轨道交通施工建设，才配合拆迁的。”陈在任期间分管区房地局，熟悉该地块的情况，他承认此前收过不少原居民来信反映意见，但强调“土地出让过程受到严格监督”。

记者再致电虹口区房地局王益祥局长，至截稿时，电话始终无人接听，数次联系长峰地产总经理陆士庆求证详情，陆均以事务繁忙为由未接受采访。

神秘富豪童锦泉

跟合生创展（0754.HK）老板朱孟依一样，2006年以65亿元跻身胡润百富榜第20位的长峰集团董事长童锦泉，也是一位神龙见首不见尾的神秘地产富豪。 

　　据现有零星资料显示，童为江苏省南通市人，现年52岁，小学学历，早年从事建筑行业，1992年在上海创建长峰房地产开发有限公司，正式进入地产业。 

　　按长峰集团网站的介绍，十余年来，童统率该公司先后在上海的长宁、徐汇、黄浦等区开发居民小区、商用住宅、酒店式公寓、酒店、办公楼、大型购物中心等各类物业，总建筑面积达274万平方米。 

　　长宁区中山公园商圈内的“龙之梦商业中心”是长峰旗下标志性项目，也承载着童本人宏大的商业梦想。此外，住宅社区畅园、写字楼长峰中心及龙之梦丽晶酒店等，都是长宁区乃至全上海知名度都甚高的物业。以一个白手起家的民营开发商而论，拥有如此之多的好项目，殊为不易。

　　童平时极为低调，仅2005年有过一次公开面对媒体，当时在场记者亦屈指可数。据见过他的人描述，此君“五短身材，眼睛大大，民工模样”。这与业界对同为包工头出身、外号“朱老农”的朱孟依的印象如出一辙。 

　　不过，据说朱孟依待人接物很谦虚，童则不一样，与其接触过的人普遍评价是“很傲”。 

　　“有一次约好了去他办公室，我进去后，他头也不抬，仍然对着建筑平面图比比划划，你说话他只是哼哼哈哈，旁若无人。”某位与童有合作关系的业界人士抱怨说，“一个老总这样的做派，让人很难理解。”

　　市场上还流传着童精于算计的“故事”，比如生意谈成了，付款的时候只付90％现金，剩下10％给的是龙之梦购物中心的购物券等等。 

　　但说到政府公关，童却一点儿也不含糊。上海某知名房企高层就对记者说：“童政府关系很好，与政府官员来往应酬时表现很谦逊客气。”

　　公开资料显示，童锦泉曾任长宁区工商联副会长，又是长宁区第九、十、十一届政协委员，以及上海市第九、十届政协委员。 

　　2000年前后，童开始涉足商业地产，迄今为止已开发运营及在建项目总面积达70万平方米。目前长峰集团的投资重心转移至商业地产上，基本上不再开发住宅项目了。为此，童先后成立龙兴百货、龙旺美食、龙强书城、龙盛超市及龙之梦百货共5家商业企业。在那唯一一次公开露面中，他特别强调“5个企业的名称合起来，寄托了作为一个中国人的梦想——‘兴旺强盛龙之梦’”。 

　　但是，处处流露民族自豪感的童锦泉“大而全”的商业开发运营模式，却被专业人士批评为“外行”，经营不甚成功的龙之梦购物中心，也成为上海滩商业地产开发的负面“样板”。 

　　位于长宁区中山公园商圈核心的龙之梦购物中心，为三条地铁交汇处，总建筑面积达32万平方米，总投资号称30亿元，是集商业、写字楼、酒店为一体的大型商业综合项目。 

　　据上海资深商业地产人士透露，精通住宅开发的童，并不熟悉商业地产，连超市主力店都自己做，开张之后人气很差，才不得不引入家乐福。 

　　“他招来一批没什么经验的年轻人，请人上几天课就硬是推上商场管理第一线，可这是30亿元投资的大项目呀！”这位人士感叹说。结果，去年10月该购物中心开业前一周，台湾籍总经理便突然辞职，之后又请了一位新加坡人士出任总经理。

　　现在，整个中山公园板块日趋成熟，但龙之梦购物中心经营依然难见起色。近日更传出将被擅长商场投资运营的新加坡嘉德置地集团旗下商业地产基金收购的消息。嘉德方面人士证实，谈判的确正在进行之中，可能涉及该中心至少50％股权，但一切仍有变数。 

　　这边是经营不善的旗舰商业项目陷入尴尬的收购传闻，那边又继续出手购入大幅商业地块，谜一样的童锦泉，依然让外人琢磨不透。

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