万科上海鲸吞土地 幕后推手一年促成55亿收购

在真正看清万科上海二级市场鲸吞土地的眼花缭乱之前,必须要认识一个人,张义鸿,上海鸿毅投资管理有限公司总经理。11月28日初见张义鸿,清瘦、中等身材,看似典型上海人实则重庆人,说话直率,这天他心情很好,因为刚刚帮上海万科房地产有限公司(以下简称"上海万科")完成了对上海铜山街项目60%权益的收购。

除了此次总值高达33亿元的铜山街项目收购案外,在近一年内,张义鸿帮助上海万科在上海二级市场的收购案还包括9亿元收购中房滨江项目、12.9亿元收购恒大股份公司,总值高达55亿元。

公开数据显示,仅自2007年8月28日中期报告披露以来,万科共新获得开发项目5个,项目规划建筑面积合计100.7万平方米,项目总价43.36亿元。

居间服务商的盛宴

11月26日,()(000002.SZ)发布公告称,上海万科以20.13亿元获得上海铜山街项目60%的权益。该项目位于上海市浦东内环线内,南至浦东大道、北至港务局码头和中粮码头,东至民生路、西至桃林路,占地面积9.1万平方米,综合容积率2.5,总建筑面积21.6万平方米。

上海房地局官方网站的开发企业登记信息显示,铜山街项目的开发公司为上海祥大房地产发展有限公司,法定代表人康从之,铜山街项目属于旧区改造项目,建设用地规划许可证于1999年8月颁发。

据了解,项目转让方有两个股东,一家外资公司,一家内资公司,各持有该项目公司50%股权。

"这个项目在上海二级土地市场上名气很响,基本上大的房地产集团公司都有接触过,但都没有走到最后。"张义鸿透露。

"通过多次大手笔并购,万科公司快速完成了其战略扩张。通过二级市场并购,一是收购成功率较高,二是价格相对合理,三是付款节奏相对宽松,从收购浙江南都、北京朝开、上海恒大股份、上海中房滨江、上海地杰国际城到上周末收购上海铜山街项目,一系列让人眼花燎乱的大手笔并购背后,确有其集团清晰而明确的战略定位。"

在这位今年堪称万科"御用"的居间服务商眼中,万科是一位难得的优质下家,居间服务成功率高的另一面,则是万科本身对二级市场投入的巨大精力,逐步摸索出其中的门道。

近一年内,仅张义鸿一家居间服务商就为上海万科促成了55亿元的二级市场收购。

而一位业内人士向本报记者透露,与万科合作的居间服务商数量众多,万科方面也试图利用各种合适的资源进行收购扩张。

例如,2007年9月,万科通过合作方式获得上海浦东地杰项目,该项目位于上海市浦东新区北蔡镇,合作完成后公司在项目中的权益为60%,相应合作价款约8.3亿元。

另据了解,仅在上海一地,万科另外还有多宗正在接触中或者几乎已经基本确定的二级市场收购,土地总面积在百万平方米水平。据公开资料不完全统计,在一年多的时间内,万科仅在上海,就通过股权收购的方式获得近300万平方米土地储备。

上海万科在二级市场上的"突出业绩"也仅是万科在全国二级市场中不断收购扩张的一个缩影。

自2007年8月28日中期报告披露以来,万科共新获得开发项目5个,项目规划建筑面积合计100.7万平方米,项目总价43.36亿元。

把好质量关

记者了解到,这样的居间服务商机不仅来自万科一家,很多上市房地产企业具有同类需求。

张义鸿及其所在的公司除了万科这个合作伙伴外,另外已经成功达成的居间服务案例就包括:2005年8月至2006年间,先后帮助北京天鸿集团上海天鸿有限公司与上国投信托公司合作,完成了用于前期土地款缴纳的房地产信托计划业务,募集资金近人民币3亿元;收购上海嘉定"上海协和高尔夫俱乐部"150亩球场内别墅用地,总收购金额计人民币0.7亿元。

而在张义鸿提供的一份鸿毅投资公司的主要客户名单上(下家),记者看到除万科外,中海、仁恒、华润、龙湖、华侨城、富力等目前市场上活跃着的开发商几乎均在其中,除开发商外,还有德意志银行、花旗集团、英国高富诺泛海等诸多在中国房地产投资市场颇为活跃的各类外资投行。

可以说,居间服务商的"业绩"就将在上述这些资本大鳄"下家"与随着市场洗牌而寻求转让项目之间产生。某种程度上,房地产行业洗牌有多深入、彻底,居间服务商的业绩增长空间就有多大。

"房地产居间服务的要求很高,最关键的是要为收购方把好质量关。"张义鸿表示。

"事实上,铜山街项目从2006年11月15日万科刚收购中房滨江项目的第二天开始接触,到今年11月23日签约,历时一年整。耗时如此长的原因就在于,并购本身就是一件很复杂的事情,金额大,涉及面广,而且今年上海房地产市场变化太大,还要协调上家两个大公司股东。" (本文来源： )

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