11月开局成交下降 上海楼市观望心态升温

上海楼市11月第一周，商品住宅的成交量下滑15.42%，上半年过旺行情所透支的购买力，让即将到来的冬季楼市观望氛围愈加浓烈。

佑威&天天房展网研究中心的数据显示，过去一周里，上海楼市共成交商品房（不含动迁、配套房，下同）50.15万平方米，环比下降11.92%。其中，商品住宅的成交量更是大幅下滑15.42%，为37.67万平方米。这是上海楼市自4月回暖的7个月里，商品住宅周成交量首次跌破40万平方米。与此同时，受豪宅成交拉高的平均房价，也出现了回落局面。本周商品房和商品住宅的平均成交价格分别下滑3.37%和1.44%。

上半年过快上涨的房价和过大的成交体量是导致上海楼市快速“入冬”的主要原因。今年前10个月，上海商品房的()金额已经达到2518.08亿元，其中住宅产品的成交金额就高达2273.88亿元。而去年全年商品房的总成交金额仅2177.08亿元，其中住宅成交金额只有1841.04亿元。从佑威&天天房展网研究中心的数据来看，今年前10个月住宅的购买力消耗，已经达到了历史最高水平。不但已经超过去年全面水平，也超过历史上成交金额最高的2004年。该年全年住宅的成交金额仅为2064.74亿元，还不及今年前10个月的2273.88亿元。

今年以来所呈现的巨大购买能力，主要是市场经过2006年的观望之后，发觉政府的调控政策起到的主要是整顿市场的作用，在国民经济高速增长的前提下，房价不但没有下跌的可能，反而有更大的涨价预期，因为在购买力不断上升的同时，市区的土地日渐稀缺。因此，市民都急于入市购房，使得今年前10个月的购买能量就超过以往任何整年的水平。购买力不支的楼市，遇到房贷新政，透支的市场就自然降温。

与购买者在房价停涨时观望相同的是开发商的观望。佑威&天天房展网研究中心的数据显示，本周新房的供应量仅29.76万平方米，环比下滑29.51%。其中，商品住宅的供应量更是下降42.53%，仅有18.57万平方米新房源上市。这一数目还不足同期成交量的一半。

在市场观望之时，开发商更加惜于推盘，主要原因也是前文所说的房价上涨预期。也就是在长期的上涨预期之下，卖不到预期房价就不愿出手。而目前的房价压力较大，购房者都是在房价上涨的压力之下才入市买房。只要房价平稳，购房者就会观望以聚财力。这也是导致近年来上海楼市行情在“量价齐飞”和“有价无市”这种过激行情间交替的主要原因。

佑威&天天房展网研究中心的数据显示，今年前10个月共成交商品住宅1610.87万平方米，而同期的供应量只有1097.52万平方米，高达513.35万平方米的供应缺口，使得房价高升，开发商惜售心理加强。虽然，去年全市商品房的成交量高达2593.58万平方米，高于同期2477.8万平方米的供应量，但与市民息息相关的商品公寓仅成交1456.12万平方米，远不及1631.5万平方米的新房供应量。但今年以来，住宅成交量的攀升和供应量的下滑，就导致了供需结构矛盾的进一步深化。

在新房供应越来越少的背景下，在2006年5月之后积累长达一年的购买能量，在今年初爆发之后，房价不但出现了报复性的上涨，还透支了未来的上涨能量。因为，很多市民在预期房价上涨的情况下，纷纷提前购买。此时，那些回笼了足够资金的开发商，为了获得更高的利润，以种种的办法抬高售价且惜售。

在政府反捂盘政策的控制下只能推盘销售的开发商，却无理地抬高售价，使得市场难以接受其价格，最终达到间接捂盘的效果。武宁、龙华等板块的房价年初都还只有1.5万元/平方米左右，但最近这些板块新推房源的报价，有的竟达到3万~3.5万元/平方米，让市场难以接受。

（作者系佑威房地产研究中心主任薛建雄）

(本文来源： 作者：薛建雄)