应对房贷新政 房产中介各出奇招暗度陈仓

在房贷新政等因素的共同刺激之下，“银十”行情彻底不再，成色明显不足——挂牌量继续放量增加，成交量继续明显滑坡，成交价格出现局部地区的小幅下调，买卖胶着，观望氛围浓重

房贷新政实施满月，调控效果开始逐步显现。从沪上中介领头羊上海中原物业代理有限公司（下称“中原地产”）反馈的情况来看，在房贷新政等因素的共同刺激之下，“银十”行情彻底不再，成色明显不足——挂牌量继续放量增加，成交量继续明显滑坡，成交价格出现局部地区的小幅下调，买卖胶着，观望氛围浓重。

然而，沪上多家知名中介却表示，为了应付房贷新政，他们已在暗地里推出多种变通新招。

“银十”行情成泡影

“在全市范围内，门店反馈的初步数据显示，10月整体成交量比9月份环比下降三成左右，与往年相比交易量下降五成；从成交价格上来看10月整体成交价格基本与9月相持平。其中，10月份的前20来天，中原地产的成交量缩水最为厉害。”中原地产研究咨询部总监陈宁认为，买卖双方的观望气氛很浓重，接下来的政策环境还不太明朗，僵持的态势恐怕还要持续下去，回暖的时间表比较难断定。

另一家知名中介——上海合富辉煌房地产经纪有限公司统计也显示：自10月份以来，合富辉煌上海各门店成交量环比下降10%左右，大多数业主选择转售为租。

较之买卖市场成交量明显减少，租赁市场近期依然表现良好，始终平稳向上。10月份，上海租赁市场中，售后公房市场租金水平依然保持强劲上升态势；另一方面，中心区域的小户型房源租赁情况良好，租金上扬趋势明显。

“从‘金九银十’的成交情况来看，未来成交量将出现短期回调，但成交价格仍稳中有升，从长期来看年底或明年年初成交量将有所回暖，楼市由6月起的快牛行情逐步步入慢牛行情。”中原地产副总经理陈宇珏分析，“7、8月的旺季前至使得“金九银十”后劲不足，从三季度的成交曲线来看，8月中旬成交曾一度创新高，而9月上旬依旧维持强势，但是随着业主反价不断提高，客户跟进情况每况愈下，加之后市新政的出台，交易周期逐渐拉长，客户心态明显转变。至10月中旬，成交量步入回调态势。”

暗度陈仓

在突如其来的政策影响下，部分买家的购房计划不得不作出调整，有的买家还出现了资金缺口。

沪上一家知名房地产顾问有限公司市场推广部总监表示：“如果只为了凑首付的话，可以把你第一套房的贷款成数再按揭，套出钱来付第二套。在你已经偿还了一、二年房款的基础上，向原来的贷款银行申请再贷款，因为你房屋已经升值了，重新评估后，银行会再放款。”

考虑部分客户在房价上涨时期的需求，一些银行推出过住房“再按揭”业务。客户已有房产经重新评估后，甚至最高可贷到评估净值的八成，在扣除未还完的贷款余额后，剩下部分就可自由支配。房产增值越多，那么“再按揭”贷款的金额就越多。

举例来说，贷款人刘先生2005年在松江区买了一套100平方米的房子，花费65万元，当时以按揭方式在银行贷款40万元，还贷两年后，贷款余额36万元。由于松江板块价格一路上涨，经第三方机构评估，市场价格已升值到100万元。如果刘先生申请“再按揭”，那么银行将按100万元的价值来办再按揭，他将可贷到80万元，减去36万元未还贷款，他最多可拿到44万元的“再按揭”贷款。

除了再按揭贷款，中介行还存在其他的取巧办法。陈宁在接受采访时说，一些中小银行有“个人创业贷款”，按照规定，申请所得的贷款，需要指明具体用途，不得随意变更。在实际操作中，有的买家首付款还差一些，出现资金缺口，于是，个别中介就协助买家，向银行申请“个人创业贷款”，从而解决燃眉之急。

但也有人对此持不同看法。

“个人创业贷款，银行的监控非常严格，专款专用，不太可能让你去购房。”汉宇地产市场推广部总监孙文勤说。

除了“个人创业贷款”，还有个人消费贷款。顺驰（中国）不动产网络集团上海公司战略部高级经理王诚表示：“根据我所知道的，银行审批的个人消费贷款，他会要求你贷款审批下来之后提供某种消费的具体金额的发票，比如读书、装修、家电等消费，但是不允许借款人利用贷款额去做炒股票、买房子等投资行为。不过，换句话来说，如果你能出具这些方面的发票，你的贷款金额所得的具体用处，其实你自己是可以控制的。如果提供出来了，那银行也就默认；如果你提供不出来，银行要求收你的罚款。”

不过，向银行申请个人创业贷款和申请个人消费贷款，虽然可以解决一时之需，但是，存在着监管风险，是一种打擦边球的行为，被视为“桌底下的交易”。

因此，上海易居臣信房地产经纪有限公司金牌物业顾问修先生就支了另外一招——“做高合同价格”，从而获得更多的首付款项。不过，这也需要付出一定的代价，那就是需要多缴纳更多的税费。(本文来源： 作者：叶国靖)