沪楼市成交连续下滑 改善型房源外扩至外环板块

虽然上海楼市的成交量在10月最后一周有所回暖，却还是难以改变10月成交量加速下滑的局面。

佑威&天天房展网研究中心的数据显示，过去一周里，上海楼市共成交商品房（不含动迁、配套房，下同）56.94万平方米，环比上升7.45%。其中，商品住宅的成交量回升8.19%，为44.54万平方米。虽然，新房的成交量在10月的最后一周因之前成交量上升而出现首次回升，也让高企了近一个月的商品住宅均价大幅回落到10614元/平方米，但仍难以改变10月楼市成交量大幅下滑、房价攀升的局面。

过去的一个月里，共成交商品房211.89万平方米，比9月大幅下滑16.34%（9月比8月下滑2%），商品住宅的成交量更是下滑18.57%，仅成交168.73万平方米。自今年5月以来居高不下的楼市，遇到房贷调整等不利政策的影响，是“银十”楼市加速下滑的主要原因。

今年“金九银十”两月共成交商品住宅375.94万平方米，比去年同期293.48万平方米高出28%，更是比2005年同期高出40.8%。如果与这些数据对比，今年的“金九银十”楼市已经过旺。之前过于火爆的市场也导致了价格的非理性上升，今年“金九银十”两个月商品住宅的平均成交价格为10896元/平方米，比去年同期上涨了22.26%，更是比2005年上涨34.39%。

市民最为关注的8000~11999元/平方米之间的改善型房源，在年初的4月份时，还主要分布在三林、高桥、万里等中环附近板块，到了10月份，就外扩到九亭、上大、莘庄等外环周边板块。这使得市民需求量最大的改善型房源，占公寓的成交比重从4月份的27.51%下降到17.88%。除了购房者难以接受更为偏远的地段外，该价格段房源需求过旺，而供应又相对紧缺，也是导致成交比重下滑9.63%的主要原因。这个最受市场关注的价格段的公寓，其供应的减少和位置向外环的偏移，更加重了市场上房源紧张的气氛。

均价5000~7999元/平方米的房源，4月份还主要分布在九亭、庙行通河、上大等青年首次置业板块，10月份却分布到了松江新城、惠南镇、嘉定镇等一些郊区改善型自住板块。且该价格段占公寓的成交比重从4月的38.16%上升到10月份的44.48%，当这个价格段的房源从青年置业板块转到郊区自住板块时，还有高达6.32%的涨幅，表明上海郊区的购买力也已经开始大量释放，但是首次置业的青年人仍感觉好房难找。

综合以上几个价位段的变化，表明新房供应中，市区和郊区的高端房源同时增加，释放了高端购买能量；适合改善型购房者和青年置业者的房源在向更为偏远的郊区转移，使得这两个上海楼市最主要的购买群体越来越觉得购房困难。这就是上半年楼市供、需格外紧张的主要原因。但随着楼市的降温，这些以改善和首次置业需求为主的购房者，将可以在未来几个月里选到更为合适的房源，也将是支撑冬季楼市的主要能量。

（作者系佑威房地产研究中心主任）

(本文来源： 作者：薛建雄)