解读《物业管理条例》：停车费业主共有须三前提

《物业管理条例》的修订，主要是为了匹配《物权法》的实施IC资料

小区地面车位是否应收费?收益归谁？中国物业管理协会秘书长陈伟昨天下午做客中国政府网与网友在线交流时代表中国物业管理协会对此进行了系统阐述。

陈伟表示，地面停车位涉及两个问题，一是停车位的归属问题，二是停车费的归属问题。

停车位的归属。《物权法》第74条有明确规定，可以判断停车位的归属，一个是约定，一个是占用道路和其他场地的车位应该属业主共有。而现在的矛盾涉及的基本都是物权法实施以前的事，根据法不溯及既往的原则，应该分不同的性质，比如危改房、经济适用房和商品房的情况不一样，不应该简单认定由业主共有或者某个开发商所有。

停车费的归属。《物业管理条例》第55条规定，利用物业共用部位共用设施进行经营首先应该征得业主大会、业主和物业管理企业同意，其次要办理有关手续，利用共用设施和共用设备经营所得收益一个是补充专项资金，另外可以按照业主大会决定使用。

业主要主张地面停车收益必须有三个前提条件：一是地面停车位应该明确归属业主共有情况下才能主张权利；二是业主主张权利应该是在2003年9月1日以后；三是业主主张权利的前提应该是经营者的停车费在扣除经营成本、报酬、税金后还有盈余。陈伟说，现在大量地面停车位收费有两个依据，一是合同依据；第二，全国很多大城市物价部门都制定了停车收费标准，现行地面停车收费是有政策依据的。陈伟还表示，按照物权法第74条第三款中的规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。但是并不意味着每个业主都单独所有车位。在这种情况下，停车业主所交的停车费扣除管理费用以外的剩余收益应该归全体业主所有。

超半数业主同意可解聘物业公司

今后，超过半数的业主同意就可以“炒掉”让业主不满意的物业公司。昨日下午，建设部住宅与房地产业司副司长姜万荣、中国物业管理协会秘书长陈伟在接受中国政府网专访时，就新修订的《物业管理条例》中的一些新规定向大众做出解释。

新修订的《物业管理条例》（以下简称新条例）已于10月1日起施行，新条例将《物业管理条例》（以下简称原条例）中与《物权法》不一致的部分进行了修改。物业解聘超过半数业主同意，即可解聘物业

中国物业管理协会秘书长陈伟表示，原条例规定，解聘物业服务公司需经全体业主所持投票权数（按照面积的套数来作指标）的三分之二以上通过。也就是说原来的表决是采取单一指标，主要考虑的是房屋建筑面积及对应的投票权数。

新条例在这一重大事项上，有两个变化：一是增加了标准，二是改变了原来的表决比例。

陈伟进一步解释，以前按照投票权数和面积的套数来作指标，现在加入了投票的人数，这是考虑到开发商有可能是一个业主，但是他占的面积比较大，所以影响表决的结果。

陈伟表示，新条例为了使表决更具有可操作性降低了表决比例，变成了普通、多数表决规则，也就是只要有二分之一以上投票权的业主认可就可最终得出决议。物业企业

名称由“管理企业”改称为“服务企业”

新条例中将“物业管理企业”的称谓改为了“物业服务企业”，建设部住宅与房地产业司副司长姜万荣指出，这样的调整主要是突出物业管理首先是服务，使业主和物业服务企业双方关系的定位更加准确。

姜万荣表示，新条例中明确规定对物业服务企业实行资质管理制度，取得资质的人员才可以从事物业管理。去年，建设部和人事部联合下发了《物业管理师制度暂行规定》，从事物业管理专业人员取得物业管理师执业资格后，才能够担当物业管理项目负责人。业主改建

业主重建、改建建筑物需表决

新条例中还有一个大的变化就是，在原条例中的重大事项中没有关于业主重建、改建建筑物事项的规定，而新条例根据《物权法》的规定增加了这一事项，业主在表决重建、改建建筑物的时候也作为一个重大事项按照双二分之一原则进行表决。 (本文来源： 作者：吴玉蓉 梁文汇)