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本站网址：www.yinlu.net 来源： 作者： 发布时间：2007-05-15

    春节过后一直到现在，京城高档楼盘销售状况都不好。近日，来自国际物业顾问公司戴德梁行的第一季度报告显示：北京商品房交易大幅缩水，而高档住宅更是遭遇了这场寒流的巨大冲击。据北京市房地产交易管理网上的数据统计显示，一季度单价超过20000元的高档楼盘销售情况惨淡，京城高档楼盘销售遇冷已经是不争的事实。据记者调查发现，与销售直接挂钩的销售人员的收入也受到了很大影响，薪金普遍下降。

　　高档楼盘销售差

　　北京市房地产交易管理网于近期公布了2007年第一季度商品房成交均价排名表。根据该排名，期房前20位的项目成交均价都在20000元/平方米以上。在这“20强”项目中，第一季度仅售出3套或3套以下的项目共有10个，占了一半。高端楼盘的销售“遇冷”已是显然的事实。

　　其中，售价近5万/平方米的“老大”银泰中心在一季度只售出2套房，而截至现在，与其相同命运的还有上院天恒公寓、碧河花园一期和姜庄湖园林别墅二期。上院天恒公寓批准预售120套，目前也仅签约21套。建外银钻公寓、碧湖居二期公寓、尚都国际中心在一季度也只售出3套房，平均每月仅销售1套房。尚都国际中心二三期在2004年12月获得预售许可证，批准预售1550套房子，目前销售还不到一半。银钻公寓批准预售的874套公寓，目前仅签约117套，还有很大部分没有销售。御东花园和建外SOHO七期在第一季度三个月内只成交一套房。

　　相比起期房，现房“20强”的均价要低一至二成，在15000-23000元/平方米之间浮动，成交量也要可观一些，但是仍然显示出了销售偏冷的阴影。数据表明，第一季度成交量在5套（含5套）以下的现房项目也占了现房“20强”的一半。其中，和乔丽晶公寓、临枫嘉园北里、东方瑞景苑、御庭陶然家园等项目在一季度仅售出一套房。和乔丽晶公寓现在据签约统计，其共有262套公寓，目前仅签约21套，销售惨淡。

　　另外，记者自房地产交易管理网上的数据看，朝阳公园西小区的维多利亚花园。2004年5月即获得预售许可证，批准预售房屋214套，目前仅售出101套，三年过去了，还有一大半的房子待“嫁”，也就是说，平均每个月仅售出不到3套房子。位于朝阳公园附近的9号公寓二期去年11月24日获得预售许可证，预售至今，144套房子仅签约15套。

　　销售人员收入下降

　　由于高档楼盘销售情况很差，直接影响了销售人员的收入。记者在京城一些高端项目实际调查中发现，这些销售价格在20000元/平方米以上的高端楼盘售楼处几乎都是冷冷清清，极少有客户光顾。尽管售楼人员称客流量少是因为处于非周末时段，但还是难以掩饰高端楼盘销售“遭冷”的尴尬。

　　记者进入位于朝阳公园的某项目售楼处内，发现除了有一名工作人员在前台值班，再没有其他人。记者要求值班人员找一名销售过来了解一下房子的情况。结果等待了良久，才有一名售楼人员前来。由于发现记者不太像买房子的，态度也相当冷淡。记者试图与其闲聊，该名销售人员只是无奈地说，现在房子不好卖，不过期待后市能好一些。

　　据从事销售4年多，目前在世联房地产经纪有限公司工作，代理某千万元项目的张先生介绍，目前北京市场上楼市销售人员的基本工资在800-2000元之间，提成则依公司项目而不同，大多在千分之一点五至千分之二之间，有的则为万分之六，而目前他所代理的楼盘提成为万分之九。

　　“现在高档楼盘降温了，且销售速度慢，收入也下降了些。”张先生说，“高端楼盘销售周期长，上个月月收入可能会有几万，但接下来几个月，你可能一套都卖不出去，一分钱的提成都拿不到。”而10%至20%的留存也总存在拿不到的风险。“如果你中途离开公司，客户毁约了，或者犯错了等，都拿不到留存。”

　　“销售越来越不好做了。”维多利亚花园公寓置业顾问李小姐感慨，她的工资主要是底薪加提成，底薪1500元，千分之二的提成，但要扣除20%的个人所得税，和10%的留存。她介绍，业绩最好的时候，她每个月能卖两套单价500万、600万的房子，扣除各种税费月收入也有17000-18000元。张先生也表示自己2006年的年薪达10万多元。

　　“但那样火的销售现在很少了。”现在，李小姐每月只能卖一套房子，除去各种杂税，到手的工资锐减为七八千元钱。在她看来，高档楼盘价高，本就限制了客户群体，而买房客户大多有多套房产，考虑的时间周期比较长都影响了她的工资收入。“有个客户一连拖了5个月呢。”

　　压力大是他们共同的感受。李小姐介绍，现在，好多楼盘的销售都采取了末位淘汰制。谁的销售业绩排在最后，谁就要被淘汰。张先生则称与收入相比，他们的付出多一些。同样是月收入五六千，别人只用工作8小时，但销售人员却要整天工作都绷着弦，“至少我们的手机得24小时开机吧？”压力加大，收入却在减少的形势促使很多人转行。

　　销售滑坡原因多样

　　一季度楼市，限外细则出台、加息等政策出台，使得购房者对政策方面不确定因素担心，业内普遍认为开发商“销控”以及“政策合力”是影响高档房销售下降的主因。

　　据一位业内人士透露，开发商平时不散卖，开盘时，把平时积累的客户都通知到，如果客户不多，个别开发商也会用自己员工来凑，造成房子热销的气氛。从北京房地产交易网上就会显示，平时房源不多，也没什么成交量，但开盘前后会集中体现。

　　记者在调查中发现，宏观调控政策也正在起着较大作用。宏观政策已经形成“合力”发挥作用。记者在调查中发现，有些项目，比如银钻公寓，以前是外销公寓的宣传策略，可是“限外”政策出台后，明显受到了影响，从其签约的情况就可以看出。有的项目显示，“限外”细则出台后两周，成交量下降了15%。“‘限外令’出台后，我们的销售确实受到了一定的影响。”一位不愿透露姓名的朝阳公园附近某项目负责人告诉记者，外籍购房者中咨询的显然要比购买的多。“不过，我们也正在积极地进行调整，当前已将销售对象更多地倾向于国内购房者。”这位负责人强调。9号公寓的销售人员对记者表示，现在项目的主要销售对象还是国内客户。

　　另外，再如加息政策出台后，对一些购房人心理影响很大。不少原定购买的人，考虑到加息的压力，而放缓了购房计划。此外，4月份，政府推出100多万平方米的“两限房”用地，直接影响了购房人的购买预期。保障性住房的推出以及房价涨得太快也是近期以来高档房销量下降的原因之一。

　　由于高档房销售下降，不少消费者就想，这会否导致房价下跌呢？尽管开发商们对此不置可否，但是据记者了解，因为销售不好，一些项目以送车位、送家电、送物业费等方式进行变相打折。(赵丽萍 程建兰 宋涵/京华时报)

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