左手圈钱右手圈地香港 上市房企携百亿回归拨地”

香港资本市场正迎来一轮内地房产股的集资潮。5月9日，华润置地（1109.HK）宣布以每股9.81港元配股集资逾39亿港元。此前两天，绿城（中国）（3900.HK）和世茂房地产（0813.HK）也分别通过配股集资。仅这三天，内地房产股的集资额超过100亿港元。

此外，通过记者的不完全统计，在过去一周间，内地房产股通过配股或发债等各种形式集资近180亿港元，造就了继内地房地产公司赴港IPO热潮之后的又一集资潮。此外，本月内还将有至少6只内地房产股集资，涉及金额近190亿港元。

香港证券分析人士普遍担忧内地房产股集资潮涌现后，如公司配股后股价表现不济，会拖累相类股份，故预计内地房产股短期会有压力。但他们同时认为，在外资对内地房产趋之若鹜及资金充裕的情况下，内地房产股经过调整后，前景仍乐观。

集资潮再现

新世界(行情论坛)（中国）（0917.HK）同样在本周内以发行可换股债券的形式集资25亿港元。于去年收购了顺驰（中国）的路劲基建（1098.HK）也发行债券融得23亿港元。此前股价急升的部分内地房产股，因投资者担忧公司会集资而遭遇沽售。

香港证券分析师杨先生表示，近期正是各公司发布2006年报或中报的集中时期，如果业绩符合香港联交所相关规定，即可自动获得配售资格。内地房产股在过去一年里不断吸纳土地，对资金的渴求也更为迫切，因此出现集资潮并不意外。

华润置地自进入2007年以来已是第二次集资。今年的第一次集资是1月份以循环信贷的方式，融资20亿港元。而世茂房地产和绿城（中国）也曾于去年11月以发债的形式分别集资45.4亿港元及31亿港元。

此外，上海复地（2337.HK）和富力地产（2777.HK）则开始谋划回归A股，两者的集资额将分别为20亿和90亿元人民币。

实际上，由于集资频频，加上数额巨大，近期配股的内地房产股均难以逃脱以下限定价配股的命运。华润置地以每股9.81港元的价格进行配售，较停牌前的报价折让约6%。而世茂房地产及绿城（中国）的配售价均较停牌前报价折让3%以上。

与此同时，完成配股的房产股，其股价都在复牌后第一天出现较大幅度调整。绿城（中国）复牌后，股价即下挫6.4％至15.92元，更一度跌穿配股价16.35元。华润置地复牌后的股价更一度下跌逾9.48%。

但有分析员认为，内地房产股在集资潮的影响下，股价出现调整十分正常，但近几年外资钟爱内地房产，相信调整之后仍会继续走俏。

外资流入之源？

伴随着内地房产股集资潮的，将是大量外资进入内地房地产市场。此前发改委发布的市场运行报告指出，今年第一季度外商直接投资达102.6亿元人民币，较去年同期增长1.92倍。

尤其是对于这些内地房产股而言，集资的最主要目的，是回到内地将资金投入房产开发项目或是支付土地出让金，同时购入新的土地储备。在各公司的集资目的中，这一点都是被明确记录的。

据不完全统计，去年内地房产股在香港的集资额高达350亿港元。与此对应的是，无论是去年联交所上的新晋地产公司，还是有过集资举动的老牌地产企业，都成为去年内地土地出让市场中最强有力的竞争者。

华润置地此次募集的逾39亿港元中，计划22亿港元用于拨付地价，17.19亿港元用于添置土地储备及营运资金。绿城（中国）募集的资金中将有23.09亿港元主要用于发展现有项目及新项目（包括收购土地的费用）提供资金。世茂房地产集资所得中的38.56亿港元将用于开发现有项目及新增项目，并于商机出现及在有需要时用于日后的新投资及收购活动。

由于上述公司的业务集中在内地，因此上述资金将毫无悬念地“回归内地”。杨先生认为，内地新增的外资中，其实有相当一部分来自于香港资本市场。尤其是在房地产领域，从去年延续至今，甚至将持续到明年的内地房地产企业赴港IPO的热潮，其募集资金的最终流向仍然是内地市场。此番集资潮也并无例外。

实际上，像新世界（中国）这样的戴着港资帽子的地产公司，其主要业务同样集中于内地，因此其募资投向也将集中于内地。而像恒隆地产（0101.HK）、恒基地产（0012.HK）等老牌港资地产商，也都将投资重心逐渐转向内地。恒隆地产主席陈启宗已不止一次公开表示，公司未来的投资重点将是内地房地产市场，并陆续公布了公司在内地高达百亿元规模的投资意向。

圈地战将再上演

由此可以预见，集资潮将在内地再度引发凶猛的圈地战。

尽管去年处于宏观调控的风口浪尖，但那些活跃在香港资本市场的内地开发商仍成为去年土地出让市场上的绝对主角。

仅华润置地就在去年增持了超过282万平方米的土地储备，在6个城市购入的6幅地块涉资达56.47亿元，其中成为上海“地王”的新江湾城C2地块被华润置地以15.41亿元的总价拿下，此外，华润置地出手的北京地块总价也超过10亿元。

进入2007年之后，华润置地的拿地热情并没有丝毫减退。就在4月底，华润置地分别以1.55亿元及20亿元的价格拿下武汉和重庆的两幅地块。在此之前，华润置地还在沈阳、合肥等城市大手笔拿地，涉资超过40亿元。

去年中成功在港IPO的世茂房地产仅去年下半年就在内地二线城市拿下6幅土地，面积约631万平方米。而在今年1、2月，世茂房地产再次于苏州、徐州及杭州收购土地，建筑面积共计352万平方米。

在此次配股后，世茂房地产执行董事许世坛在香港宣称，未来一至两个月内，公司将在内地5个城市，包括天津、北京、长沙、福州和杭州收购土地，每幅地块最少10万平方米，可见其拿地的雄心。

将回归A股的富力地产今年的业务重点将是上海。据了解，公司初步确定的目标是在华东地区两年内拥有100亿元的土地储备，其中上海将占主要份额。公司执行董事吕劲已于日前开赴上海。正值上海今年土地出让1号公告发布，或许富力地产将加入其中某一地块的争夺战之中。

近几年鲜有土地入账的上海复地在宣布了回归A股计划之后，其拿地目标也逐渐明确。去年公司新增土地储备可建总建筑面积仅约85万平方米，复地集团总裁范伟日前在香港表示，公司预计今年将增加土地储备楼面面积150万~200万平方米。

但上海复地今年能否按这一目标增加土地储备还取决于A股能否顺利发行。范伟也无奈表示，如果A股未能顺利发行，那么公司的新增土地储备可能只有100万平方米左右。

与此同时，杨先生认为，根据相关统计数据，今年一季度城乡居民的可支配收入名义增长达19.5%，但房价涨幅只有6%。如果楼价升幅持续落后于收入升幅，只会引发更多的置业需求。因此，可以预见，在获得新资金后的地产公司，在2007年仍将上演一场“圈地运动”。

附表：今年以来H股地产上市公司融资活动一览

　公司 日期 融资方式 募资额(亿港元)
　　华润置地 07年5月 配股 39.00
　　世茂房地产 07年5月 配股 39.00
　　绿城(中国) 07年5月 配股 23.09
　　新世界(中国) 07年5月 债券 25.00
　　路劲基建 07年5月 债券 23.00
　　中国地产 07年4月 债券 23.00
　　华润置地 07年1月 循环信贷 20.00
　　合生创展 07年1月 债券 17.80

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