工业地产售价翻番广州划定租售对象限制

本站网址：www.yinlu.net 来源：作者：发布时间：2007-05-15

与“五一”黄金周广州住宅市场交投气氛清淡的情况相反。“五一”期间，不少厂商以及投资者却趁着难得的长假，到各开发区踩点为新厂房选址。

一个季度内售价增一倍，成交增三倍

“自从去年政府开始加强土地调控，特别是加强了对工业用地低价出让的管制后，像番禺、白云这些地区的小型村镇所有的工业用地突然变得抢手，许多投资者都想在工业用地加强规管前，以低价先和这些村镇合作，拿下廉价用地等待升值。而在管理比较规范的广州开发区，工业用地价格也在一个季度内上升了至少一倍。但还是有很多厂商纷纷从租厂房改为买地建厂房。“五一”期间我光是带客人看地，就带了十来批客人。他们有的本来就是厂商，有的是和这些工厂有业务来往的私营业主。”一名活跃于番禺及从化等地，专门为村镇的集体用地招揽厂商的工业用地掮客陈先生对记者表示。

因价格低廉以及具有鲜明的投资、保值特性，现在优质的工业用地正成为目前市场上成交量增长最快的产品。广州国土房管局一季度统计数据显示，一季度广州新建工业楼宇的成交面积约1.99万平方米，同比增长333%。

而戴德梁行的统计数据也显示，自从去年底国家将工业用地也列入土地调控范畴之后，具有投资环境优势而且产权清晰的工业用地成为广州升幅最大的产品，一季度的一手成交均价环比上升一倍。而广州开发区则成为工业用地租金最高的地区，达15~38元/平方米。具有物流产业群这一规划前景的花都区工业用地租金也最高攀升至30元/平方米。

戴德梁行的市场调研部经理黎庆文认为，工业用地租金及售价上升的幅度，主要取决于所在区域的外商投资增加所带来的需求增长。如成交量最大，租金最高的广州开发区，至今年3月，开发区世界500强企业项目已增加至95个，成为广州吸引大型外资最为集中的区域。

这些新增的外资大多是世界顶级的高科技企业，将广州开发区、科学城等地作为其在亚太区或华南地区的软件产业基地。而目前也有一些境外基金公司及国内投资者接洽他们，正积极寻找配套完善、高素质、收益回报稳定的工业地产作为收购对象。

黎庆文预计在工业用地的无序出让受到监管后，工业地价的攀升，以及市场对工业物业的大量需求，将会使工业楼宇的租售价格还有一定幅度的上升。

政府加大调控

2004年有314家外商零售集团在华注资，这个数字在2006年已经增长到1000家。在广州，随着人均可支配收入上升、亚运会召开临近、众多超级MALL在2010年前后的投入使用，这些大型的零售超级连锁集团更是将广州视为华南的兵家必争之地。

据代理行预测，未来广州的物流市场将保持年均20%的增速，外资开发商显然清楚地看到了这一点。而在过去几年内，长三角主要城市低质量仓库的日租金保持在0.5元/平方米~0.8元/平方米，相比之下，广州的仓储集散地如花都、番禺的低档仓库日租金约为0.26元/平方米，最高档也只是1元/平方米，其价值洼地特点明显。

“广州的工业地产的价格就算已经升了一倍，也还是有升值空间。”一位打算在白云买下三亩地建厂租给制衣厂的投资者对记者说：“招投标机制在商用或住宅房产的出让中运用已相对成熟。但对一些村镇名下的集体用地来说，这类工业地产的出让流程及价格很难在短期达到类似住宅用地的水平。”他认为，与商业用地的标准相比，以工业名义出售的地皮更值得投资。

不过调控日趋严厉的情况下，工业用地的投资者未必能再如前几年广州的炒房者幸运。如广州开发区政府不但已经确立了工业用地出让必须全部招拍挂，而且在加大出让面积以平抑土地炒卖价格、控制园区内厂商素质等方面也进行了细化。

在本月21日，广州市开发区将首次大规模地集中出让工业及金融用地，总占地面积近60万平方米，并限定了地块的使用功能和进驻公司的标准。

其中17幅开发区工业、仓储用地，用地面积共约为44.5万平方米，主要用于建设化学原料及化学制品行业、生物饲料行业、锂离子电池生产行业、平面显示器（LCD）配套行业、软件行业等行业的厂房及其附属设施；一幅仓储地块则用于建设酒类仓储、展示及其配套设施。

而开发区在本月21日，也将首次出让金融用地，其总面积达15.8万平方米，以大中型企业及机构总部办公功能为主，结合研发、孵化、金融、展示、销售等生产服务及部分配套服务功能。土地建成后租售对象受限，仅限于经管委会审批的大中型企业在开发区注册设立总部的项目。

可见，在经过前期的单纯招商引资后，目前广州有关部门更希望在将工业地产资源与其他资源整合，通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，实现资源价值的最大化。