“外冷内热”趋势加剧 上海楼市进入分众时代

楼市外冷内热主要表现在外环线内外，特别是中环线以内的高价楼盘热销，而远郊的相对低价房却无人问津

广博的外环以外区域，新房的供应量相当庞大，但原住民的购房能力有限，增长缓慢。中心城区的市民也不愿意在远郊地区购房，这就造成局部的供过于求

开发商在“五一”黄金周前的大量推盘，使得内中环内的成交量大幅上涨，从而使得近两周楼市量价齐高。

天天房展网研究中心的数据显示，“五一”前一周(4·23~4·29)，上海共新推出有28个商品房楼盘，新增供应面积达51.88万平方米，创下春节以来单周新房供应新高。而“五一”节期间（4·30~5·9，因5·1~5·3交易中心休假三天，故而本周的七天交易日为4·30日和5·4~9日）仅有5个新盘推出5.69万平方米。

在新增房源充足的提前下，楼市的成交高峰也出现在了“五一”前的一周。天天房展网研究中心对楼盘的数据显示，4·23~4·29一周内商品房共成交57.04万平方米，平均成交价格达到10044元/平方米。本周（4·30~5·9）的成交量也达到49.86万平方米，平均成交价格达10787元/平方米。

黄金周期间，楼市的成交量低于节前，原因有三：其一节假日期间，部分市民选择出游，另外“五一”长假，正值上海假日房展会，市民看房、选房的多，下单购买的少，真正成交要到节后；其二是开发商纷纷在节前十天左右开始大力推盘，尤其是新房供应紧缺区域，一些楼盘已经提前销售大半，这也是节前一周成交量近60万平方米的主要原因；其三是近年来内热外冷的楼市格局，使得新房供应量决定了交易量。

楼市外冷内热主要表现在外环线内外，特别是中环线以内的高价楼盘热销，而远郊的相对低价房却无人问津。

外环线以内由于土地的逐渐稀缺，近年来新开发的楼盘多为万元以上的中高档房，这类新房由于适合不断壮大的中等收入阶层而热销。但是快速增长的中等收入阶层，对中高档用房的需求不断攀升，而外环以内可开发的土地却越来越少。造成局部的供不应求，因此只要新房源一推出，不难见排队购房的场面。

而广博的外环以外区域，新房的供应量相当庞大，但原住民的购房能力有限，增长缓慢。中心城区的市民也不愿意在远郊地区购房，这就造成局部的供过于求。近外环线的少数板块，房价还停留在5000~7000元/平方米之间，如宝山顾村、嘉定江桥和南汇周康地区，尽管这个价格比中环线内的中高档房有很大优势，但毕竟交通等各方面的配套还跟不上，所以长期销售业绩一般。当然，通地铁的外环线附近区域，销售情况则大不一样，如松江九亭、浦东三林以及宝山中南部地区，尽管价格在7000~10000元/平方米，销售则十分火爆。总体而言，外环线外的区域供过于求，销售业绩平平。

这一格局的形成，对房价的影响已经表现的非常明显。天天房展网的研究中心的数据显示，上海楼市的新房供应量由3月的90.49万平方米，增加到4月的186.12平方米时。外环线内外普通住宅房源的成交比重就由3月份的52：48，上升到4月份的55：45。公寓的平均成交价格也从3月8704元/平方米的低位，一下升到4月9438元/平方米。最近两周（4·23~5·9），房新供应的大幅增加，外环线内新增住宅销售十分火暴，价格不断畔升，使得外环线内外公寓的成交比重进一步调整到58：42，公寓的平均成交价格也随之攀升到9828元/平方米。（作者系天天房展网研究中心分析师）

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