战略转型：新政下的高端地产还有多少上涨空间?

价格取决于供求关系。虽然北京的房价连创新高，但根据中国社科院近日发布的《房地产蓝皮书》认为，北京房价仍会持续上涨。SOHO（中国）有限公司董事长兼联席总裁潘石屹先生也认为，“在过去几年间，北京市公开出让的高价房土地很少，供应量会影响价格的变化。因此，低价房涨幅变小,高价房涨幅变大”，这种趋势在2007年还会继续加大。

根据北京市房地产交易管理网公布的北京市一季度商品住宅期房、现房项目成交均价看，一季度北京市成交最贵的非别墅类楼盘（银泰中心）单价高达每平方米49215元。同期，北京市统计局、国家统计局北京调查总队对外发布消息称，3月份北京市房屋销售价格在全国70个大中城市中位居第二。

北京市楼盘销售价格不断攀升的背后原因何在？目前的市场状况说明目前北京的房价已经背离市场需求了吗？究竟高端地产市场是否还有上涨空间？为此，《第一财经日报》采访了多位房地产开发商、代理商和专家，共同探讨未来的高端地产市场价格走势问题。

建设部政策研究中心赵路兴:未来高端房地产约占市场30%

从2005年的26号文件“国八条”到2006年37号文件“国六条”，政策都是一致的，即调整住房供应结构。住房是商品，不同于一件西装、一个西红柿，它是必需品，与汽车不同。市场存量增大、居民财富增加、贫富差距拉大的情况下，需求非常刚性，房价非常高，政府是否要进行适度的调控？我想答案应该是非常明确的。政府可能通过土地政策、税收政策、信贷政策进行调控。去年的政策非常明确，落实住房供应结构，要求落实90平方米占到70%。除去这70%，高端房地产还有30%的市场。高端房地产应该是由市场决定价格形成机制。房产品质高、土地稀缺了，高端房地产应该是非常看好的。

对于今年怎么调控？我认为经过这两年的调控，消费模式和结构调整是基点，下一步就是稳定落实。政府会对中低收入者住房问题切实负担起责任。包括廉租房，现在也在安排财政资金，要求各个城市出让土地收益5%~10%。逐步把廉租房、低收入家庭的住房问题解决好。经济适用房量比较大，供应形式也比较多，有集资建房、单位自建房、社会建房。下一步经济适用房我们提出的是改进、规范，应该随着现在形势的发展，经济房的政策适时调整，使得经济房切实解决我们中偏低收入者的居住问题。通过经济适用房、廉租房有效的衔接，能够比较好地消灭“夹心层”问题。使得中低收入群体特别是低收入群体的住房问题得到很好的解决，加上政府一些限价房、小户型房屋在市场的比例逐渐增加，经过一段时间的工作和政策调整，使得整个住房市场结构相对趋于合理。

剩下30%高端房屋将面临土地审批的问题。高端住房对能源的消耗非常厉害。我个人了解建筑节能条例都会陆续出台，国家对建筑节能逐步都会有严厉政策，主要是为保证可持续发展。现在拿地越来越难，高端住房的设计尤其要注意，强调它的功能性，我想以后要想把市场做好，更多强调功能、适用、节能，真正满足客户的需求。我想这也是顺应市场的要求，高端住房的设计、开发将会进入一个比较精细化的时代，对应客户群体更加准确，建筑设计更精细，使我国整体住房市场得到一个持续、健康的发展。

星河湾策划中心副总监韦凤君:用“四个一”打造高端项目

随着2008年奥运工程的推进，全世界的视角都在看北京，北京也成为中国的焦点。我们看到一系列数据，北京每年住宅开发量都超过4000万平方米，超过欧洲一年的建设量。国务院在2004年底也提出希望北京建设成为环境良好、优美的宜居城市。北京的城市发展目标是建设品质提升、环境优美、生态良好的宜居城市。星河湾的建设也是基于这个基调进行的。

星河湾开发时我们提出了“四个一”工程，有些人觉得可能很虚，站得很高。但如果每个发展商能以这种标准建造自己的楼盘，北京会更加美丽。

首先，希望我们的楼盘成为城市的景观，这点非常重要，高端楼盘拥有的资源量和投入量比低端楼盘高很多，更有可能打造成精品。其次，我们要给业主非常忠实的态度，给他们带来良好、美满的生活。因为房子有70年居住期，占了一个人生的绝大半生，把房子做好是对他们的一生做了很大的承诺。再次，希望我们的产品能为行业提出一种标准，为推动行业的发展作出自己的贡献。最后，希望我们的社区可以提倡健康文化。社区是国家社会的组成部分，人、家庭、社区、社会，社区是社会非常重要的组成部分，如果一个社区文化健康，会影响更多人推动整个社会的健康文化。所以我们在社区建设方面提倡和谐、温馨的社区文化，为建设和谐社会作出自己的努力。这些标准是打造星河湾过程中要完成的重要任务。高端住宅不止承担上述四点，但上述的四点我觉得是社区最基本的四个目标，也是打造产品的基准。提出这个观点，也是希望可以和每位嘉宾共勉，一起把城市以及高端住宅打造好。

北京华侨城实业有限公司总经理姚军:特色是高端销售最大的优势

自2001年起，华侨城集团开始了布局全国的发展战略，先后进军北京、上海、成都等重要中心城市。华侨城的理念从来就不是简简单单地卖房子，而是“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”。我们每5年会制定自己的发展战略，同时每一年会修正或修编自己的发展战略，这是根据市场的变化、经济的变化以及其他各方面的变化，不断调整自己的发展步骤和战略。比如说我们今天看到的北京华侨城，实际上5年前我们就看好北京市场了，是经过很认真、很慎重的考虑才开始发展北京市场的，北京华侨城如今已经成为首批文化创意产业示范园区。

我们希望能在北京发挥自己的特长。比如说北京的欢乐谷，无论是从设备还是规模，都是全国最大的，另外我们还发挥自己在演艺方面的特长。希望我们的业主在这里都能体会到华侨城的品质、服务、环境。北京华侨城2005~2006年一推出来就卖完了。1000多户现在已经入住了，这里有非常生态的环境，而且每家的业主都伴随着欢乐谷，业主有一个特殊的服务，就是可以参与欢乐谷的活动，以后我们也会让在华侨城居住的业主有更好的享受文化资源。

复地（集团）股份有限公司华北区董事长程新华:环渤海经济拉动房产持续增长

复地（集团）股份有限公司从1994年在上海运作第一个项目开始，已经迈入了第13个发展年头，2006年业绩表明，复地全年营业额较2005年增长了23.1%。2006年复地相继有33个项目（含拥有股权的合营公司项目）处于开发过程中，总建筑面积为275万平方米。

在北京的发展，复地从2003年土地储备开始，就看准了高端地产这一方向。从2004到2006年期间，复地通过一系列的收购动作，已经启动了PEKING HOUSE首府、湾流汇、天津中心、复地天赋、复地亦园等多个项目的运作。到现在推向市场的反应看来，比我们预计的情况更加乐观。

房地产是关系国计民生的问题，它的涨幅不会像股票市场一样，看不到边际。我国现在有13万亿元的个人储蓄，除了少部分人会去做股票投资，大部分还是放在银行。而现在国家鼓励个人投资行为，这一点也说明可看好房地产投资的发展潜力。人们对中国经济发展持续看好，是房地产项目健康、稳固发展的一个很重要的原因。

另一个利好的消息是，现在中国继长三角、珠三角经济圈的发展之后，开始重点打造环渤海经济圈。环渤海经济圈的核心就是北京和天津两个城市。天津港(行情论坛)将重点发展物流产业、现代制造业和服务业。天津将继北京之后成为北方地区的经济中心。将来北京和天津的分工应该会比较清楚。高速的开通使两个城市的功能性互相补充，逐渐向一体化的方向发展。京津地区将会成为未来的经济、政治、文化中心。

所以作为一个房地产品牌公司，复地十分看好在北京、上海等一线城市的发展。在上海，复地已经是排名前三位的房地产企业，在北京，复地也会逐步扩大自己的市场份额。更重要的是牢牢抓住高端市场。我们认为北京是最适合高端产品的一个市场。

现在市场的需求发生变化，高端市场对开发商的要求更加苛刻。高端市场最注重的是个性化的需求和人文文化的体现，所以我们看到复地的各个项目之间没有雷同。复地认为：“以人为蓝图。”以人性化的角度为切入点，按人的需求去提供服务，是对客户最大的尊重。

北京博大坤元房地产开发有限公司营销部经理吴兴捷:高端住宅进入精细化时代

以前的高档住宅定义其实很简单，就是在一个好位置上，有一个高价格、高收费的大面积户型。

随着房地产的进一部发展，购房者对高端住宅的心理要求日渐提升。部分购买了传统意义高档住宅的客户产生了心理疲劳，甚至感觉受骗，因为他的心理需求升级了，这就要很多开发商在产品上下工夫细分市场。

北京慧诚房地产开发有限公司营销中心总经理晏晶:高端地产未来市场看好

我们的项目在密云，是君山高尔夫别墅。今年5月份正式开盘。高尔夫别墅，本身应该是别墅豪宅最高级别了。因为除了景观享受以外，还有社交价值，因为这种双重的稀缺性，它还会有投资价值。它还有一定的区域价值，最后会演变成收藏价值。从全球各地高尔夫别墅整体的价格和价值走向来看，基本上都是处于非常强的增值效应。

我们的球场是18洞PGA标准球场，这个球场是美国著名的球场设计大师鲍勃设计的，仅球场的投资就超过1个亿，从投入上讲我们不惜成本，房子的用料也都是用顶级的建材。

开始我们还担心，股市的投资热潮或者奥运会不会对项目销售造成影响，后来发现没有这方面的问题，因为中国的人口基数大，中国的经济是靠人口拉动的，而不是靠奥运拉动的。中国传统置产业的观念非常强，如果一个人从股市里赚了钱，可能他第一件做的事情就是买房子。所以我们的预售情况也非常好，我们的客户有中国香港、新加坡等各地人士，对高尔夫别墅有很强的认同感，自住和投资的目的都有。

我认为从市场供应量来讲，高尔夫别墅在市场的供应量不会很大，所以未来的市场一定是很好。成功的人士、对自然生活追求的人士会越来越多。市场会决定的价值。所以我认为像这一类的高端项目，又有山水，又有高尔夫别墅产品，在市场上来讲应该不会有很多的供给量。