经济观察：上海房价走势分化 外环以内上涨明显

资料图片：上海房价走势分化 外环以内上涨明显

    新华网上海４月１６日专电（记者 徐寿松 罗晴方）近来，上海商品住宅价格整体回升，并呈现区域性分化特征，外环线以内（包括中环、内环）大片区域的房价上涨势头明显。市场交易案例和统计数据均显示，上海房价此前连续１０个月的跌势已止。如果成交量与价格逐步上扬的势头能延续到６月份，那就意味着上海房价进入新的上行通道。对此，专家提醒道：“现在说房地产调控已到位为时尚早。”

    统计数据：房价止跌回升

    ２月份，国家发展改革委和国家统计局联合发布的全国７０个大中城市新建商品住房销售价格指数显示，上海的新房价格经过此前持续１０个月的同比下跌后首次止跌。

    ３月份，中房上海指数办公室发布的最新月度报告显示，中房上海住宅价格指数为１３１０点，比２月份上升５点，涨０．４％。更关键的是，这一指数比去年同期涨３．６％。

    房价上行的同时，交易量也在逐步放大。根据中房上海指数办公室统计，３月份上海新房成交规模为１８７．９万平方米、１５９２６套。整个一季度总成交(行情论坛)量为４６１．７万平方米，比去年同期增长１１％。银行新一轮２７个基点的微幅升息，并未对上海新房市场产生影响。

    不仅一手房在涨，上海二手房办公室最新统计显示，３月，上海二手房指数也较上月增加６点，达１６５８点，环比上升０．３７％。二手房市场整体表现较前期有大幅度回暖，中环以内大部分区域上涨，其中徐汇区涨幅最高，达０．７７％，长宁、静安以及黄浦的涨幅也都在０．５％以上。

    现场见闻：住宅价涨量放

    记者走访了上海内环、中环、外环的代表区域：徐汇、静安、黄浦、杨浦、虹口、闸北和闵行共７个区的新楼盘和二手房市场，获得的情况也清楚地表明，眼下上海房价走势呈区域性分化，外环线以内上涨势头明显。

    闵行区顾戴路新楼盘万源城靠近外环线，二期到２００７年３月份才交房，但现在均价已升至每平方米１．１万元。在２００５年３月楼市调控之前、上海房价达到峰值时，万源城斜对面的楼盘江南星城当时的最高房价也不过１万元。宏观调控后，这一板块的房价最低时曾跌至７５００元／平方米左右，而现在，已涨至９０００元以上，高的已超过万元。

    与新房相比，近来上海二手房的涨势更明显。位于闵行区春申路、沁春路附近的三春汇秀苑，投资客在春节后开始放量抛房，但价格不降反涨。２１世纪房产的物业经理冯新华说：“这里（闵行区）的房子从去年底到现在一直是处于上涨的走势。”

    记者发现，与以前不同，眼下上海房价趋涨有以下特点：其一，不是有价无市，而是量价齐升。截至４月１３日，全上海一手房今年累计已成交４．５６万套，面积５２９万平方米。在４月２日至８日这一周，上海商品住宅的周成交均价又突破了万元大关，达到１０３００元/平方米。其二，投资客较少，多以刚性需求为主。其三，区域分化明显，热销楼盘多位于中环以内的近郊区，如３月份成交前十位的区域，除浦东新区以外，９个是郊区。其四，一个板块内新开的标杆楼盘对本区域的整体房价拉抬作用明显。

    历史经验表明，第二季度往往是一年中楼市进入销售旺季之时。上海房地资源网上的统计数据显示，４月份前半个月，上海一手房成交量在逐步放大。如果这一势头能延续到６月份，那就意味着上海房价进入新的上涨通道。

    “现在说房地产调控到位为时尚早”

    ３月初，上海社科院的一份报告说，２００６年上海住宅价格指数增长负０．５％，上海房价自２０００年持续上涨６年以来首次下跌。

    但老百姓纷纷反映，没有感受到房价下降。“不知道他们是怎么计算数字的，反正我是没感到（房价）下降。”有意购房者陈惠芳说，“不继续涨就谢天谢地了。”

    更显蹊跷的是，即便用官方公开的数据进行测算，不同机构得出的结果迥然不同。上海房地产机构易居研究院将上海房地局网站“网上房地产”２００６年每天公布的成交信息汇总，测算出全年的成交总金额，再除以成交面积，得出平均房价为９４３７元/平方米。而上海房地局通过抽样、加权平均等“专业统计”，得出平均房价为７０３８元/平方米。

    为什么主管部门公布的房价涨跌跟老百姓的切身感受不一致？为什么不同机构公布的同一城市的房价数据互相“打架”？

    ２１世纪不动产龙茗路加盟店的置业经理冯新华分析，原因“主要是郊区的板块下降幅度大于市区上涨幅度”，只要“精心”选择样本，“最后的结果自然就是下降了”。

    业内人士指出，“数字”房价与“感觉房价”不一致留下诸多启示：

    其一，平均数并不能代表大多数。统计数据给的是平均数，只要多放些远郊的成交量进入统计范围，均价就拉低了。如实衡量一个城市的房价，应该分区、分圈层来统计。政府部门须及时公开不同区域、不同板块的新房、旧房的成交信息，而不是“饺子汤圆一锅煮”，只给出一个整体也许真实、但局部失真的概念——均价。

    其二，不可轻言房地产调控已经到位。此前，个别“专家”大谈上海房地产市场已经调控到位，潜台词无非是不必再执行调控政策了。

    上海社科院房地产业研究中心常务副秘书长姚宏来指出，客观来说，上海在房地产上的宏观调控执行得比其他不少城市要好。但２００６年上海住房价格和居民收入比仍超过１０，廉租房覆盖面仍不过区区几万户。他认为，在住房保障体系尚未完善、房价没有降到合理水平之前，还谈不上调控到位。

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