房价上涨并非开发商之过

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作者：郭凯

在这个世界上，是没有哪个开发商能够聪明到通过不停的忽悠，欺骗，虚假广告，隐瞒销售情况，偷工减料等等等等见不得人手段，将房价 不断的推高，然后还能一次又一次的让老百姓把自己半辈子甚至一辈子的财富拿出来为这样的房子买单的。把房价上涨归于开发商，是一种高估开发商智慧，或者假设老百姓愚蠢的理论，但无论如何，这是一种非常流行的理论，在中国如此，在国外也如此。

所以，每当房价或者房子的租金上涨的时候，千夫所指的总是卖房子或者出租房子的人，相应的政策也会自然而然的针对这些人。在美国，租金控制是一种非常盛行的政策工具，政府通过限制租金的上限来保证房租不会上涨过快。对于这种政策的负面影响有过很多研究，我不准备多说这些研究，因为我现在有了一个更鲜活的例子－印度孟买。关于孟买的故事，我是听姚洋教授说的，他刚刚从印度回来。

孟买是个有约1200万人口的巨型城市，但可怕的是这个城市有60％的人口，也就是约700万人口生活在贫民棚户区。棚户区的条件有多差我无法想象，但有一个数字也许非常说明问题：在孟买最大的一个棚户区，人均的土地面积才1.8平方米。注意这里面包括了道路和一切公共用地，居住状况的恶劣可见一斑。需要指出的是，住在棚户区里的多数人口按照印度的标准并不穷。很多在公司里上班的白领也住在棚户区里。但具有讽刺意义的是，孟买不是没有房子，孟买的闲置住宅就多达40万套！这里面的原因就是因为一部在40年代通过的《租金控制法》。那部法律将法定租金定在了一个非常低的水平，而且还不允许房东将租房超过一年的租户赶走。在孟买，盖房子和出租房子成了一件利润很小，麻烦很大的事情。所以很多房东干脆宁愿让房子闲置，也不愿意出租惹麻烦。这部法律迟迟不能被修改的原因是，那些已经租上房子的人形成了一个巨大的利益集团，他们拥有很响的声音，是这些人极力反对租金的上涨。

尽管孟买是一个极端的例子，但这里面的道理是非常有说服力的。在试图解决房价问题的时候总是想着怎么拿开发商开刀，多半是要让事情变糟而不是变好的。孟买的事情就是拿房屋的供给方开刀的恶果，然后这一恶果又被既得利益集团把持。

做生意就是要逐利的，换谁都一样。开发商在土地如此稀缺的中国还不停的盖大户型，低密度的豪宅，还不是因为这样的房子卖得好？中国此番的房价上涨分明是长期上涨的趋势遇上短期上涨的压力最后加上有点不得法的调控政策所共同导致的。

长期的趋势很多人都讲过，在一个经济按两位数增长的国度里，在一个大量人口涌入东部狭小空间的国度里，在一个人口还在继续增长的国度里，房价不上涨那才是怪事。

短期的压力来自何处？我们的体系里，现在充斥着流动性。在金融体系里拥有大量现金的时候，这些钱就会涌入股市，房市，寻找回报。于是股市暴涨了，房价相比较而言，上涨得还只能算是温和。这两个市场的共同特点都是“量价齐升”，可见是有大量新的资金涌入的结果。

雪上加霜的是，我们试图控制 的政策大部分在我看来只能说是“背道而驰”。为了给房地产市场降温，我们开始控制土地供应量，开始给开发商带上各种紧箍咒来防止“过热”。这跟在粮价上涨的时候不让人卖粮，油价 上涨的时候开始限产一样，只会造成房价的进一步上升。是因为有了土地供应的控制，才有了开发商囤积土地的行为，而不是反过来。请记住，如果有人囤积粮食，对付这件事情的最好办法是在市场上抛粮食而不是收购粮食。同样，如果有人囤积土地，对付此事最好的办法是加大土地供应量而不是限制。我们的土地是不多，但还没有少到几个开发商囤积几千亩地就能让房价这么涨的地步。

房价在可以预见的未来，还会继续涨下去。这件事情归根结底就是三个词：需求，需求，需求。

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