万科VS保利：地产双塔连城诀

■文/周文明 尧 飞

作者简介：周文明，土木方圆企业管理有限公司副总经理

尧飞，土木方圆企业管理有限公司知识顾问

000002这是()股的代码，作为1991年于深圳首批上市的企业，万科已连续26年持续高速增长，主营业务年复利增长超过26％，净利润年复利增长超过34％，这是在A股上市公司中唯一的一家。自2004年起，更连续3年增长速度超过50％，作为中国房地产的NO.1，万科当之无愧。

1992年成立于广州的 ( )在15年后于2006年7月31日在 ( )交易所上市（600048）。在2007年6月发布的《2007中国房地产上市公司TOP10研究成果》中，当时上市不到一年的 ( )位列综合实力第二名，中国房地产上市公司绩优股第二名。

以两者目前的股价复权计算，万科以1500多元高居A股第一，而仅仅上市一年多的保利也比上市之初翻了近10倍。两个完全走不同路线的房地产企业为何都取得如此巨大的成功？为何如此深受投资者的追捧？

资本背景：民营VS国资

万科

万科的前身是深圳现代科教仪器展销中心，国营性质，主要经营办公设备、视频器材的进口销售业务，开发大陆专业视频器材市场，成为深圳市最大的进口销售商。后几经更名，主营业务也不断变化。

1988年，当时还叫深圳现代企业有限公司的万科首先进行股份化改革，原公司的1300万元资产国家占60%，职员占40%，公开募集社会股金2800万元，其中1000万元为特别人民币股，由境外投资者购买。同时，公司定名为“深圳万科企业股份有限公司”。至此，万科完成了国有性质到民营性质的蜕变。

同年11月，万科参加了深圳威登别墅地块的拍卖，以2000万的入场券进入了房地产行业。而后的万科气势如虹，在改革开放的大旗下，不断进入新的行业，连锁零售、电影制片及激光影碟都是其进军的领域。

1991年，万科制定了“综合商社”的发展模式。综合商社是指以商贸为主导，兼顾金融、制造、运输业等多种经营的超大型公司。按照新的蓝图，万科将贸易、工业、房地产、文化传播作为万科的四大支柱，此时的万科意气风发，走着多元化、跨地域的路，做着伟大的梦，此时的王石在电视上慷慨激昂地讲着对零售业前景的看法，此时的万科和王石都有点感觉自己无所不能。

过度的多元化是一个最容易犯的错误，同时也是一个最难改正的错误。尤其对于年轻的企业来说，往往是致命的，而此时的万科已经走了这一步。

1993年对于万科来说是非常重要的一年，1月份万科管理层召开了会议，对公司自1988年公开发行A股以来的发展进行了总结和反思。当时这仅是公司一次普通的内部会议，在今天看来却成为万科发展历史上具有里程碑意义的会议。会议的结论是万科放弃以综合商社为目标的发展模式，提出了加速资本积累迅速形成规模的发展方针，并确立了以城市居民住宅为公司的主导业务。此后的万科在经历多年的“加法”之后开始了其“减法”战略，直至2001年转让万佳，万科历经多年的专业化战略调整已全部完成。

万科A（000002）前十大股东

编号

股东名称

持股数量(股)

持股比例(%)

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

保利

保利地产前身为广州保利房地产开发公司，成立于1992年8月，原全资隶属于中国保利集团。保利集团是经国务院批准，于1993年2月在保利科技有限公司基础上组建起来的大型企业集团，现为国务院国有资产监督管理委员会监管的155家大型中央企业之一。作为保利集团的一员，保利地产是保利集团房地产业务的运作平台，由于其浓厚的官方背景，使得其在某些方面具有其他企业不可比拟的优势。

保利的前10年是在广州度过的，这十年对保利地产来说是一个加法的过程，其立足广州，深度发展，完成了公司进行房地产开发的资本和经验积累，培养了第一批专业的房地产开发和经营队伍。保利地产自1998年连续5年被评为“广州市房地产30强”，综合实力前10名；2000年至2002年，连续三年位列广州市1000多家房地产企业前三强，一系列荣誉伴随保利地产走过了最初的十年。这十年的高速成长不仅使保利地产成为广州房地产龙头企业，也为其布局全国的战略转型奠定了坚实的基础。

十年后的保利地产不像当年的万科一样先“加法”后“减法”，而是在“加法”之后开始了“乘法”之路。2002年起，保利地产开始了走出广州、布局全国的宏伟篇章。9月，实行股份制改革成为由保利集团控股的股份有限公司的保利地产，开始其“立足广州，布局全国”的战略转型。仅三年，保利在广州、北京、上海等十大城市设立了多家子公司。2004年，保利地产跃居中国房地产十大品牌之一；2005年，进一步晋身中国房地产品牌价值五强；2006年度保利地产被评为“国有企业房地产企业品牌第一名”。2006年7月31日，保利地产在 ( )交易所挂牌上市。短短五年，保利地产达成了普通企业需要近十年才能达成的目标。

目前，保利地产的大股东保利集团已明确以保利地产为平台，发展地产业务。这意味着保利集团的人力、资金等资源将进一步向保利地产集中，为其未来几年的快速发展提供了坚实的保障。根据保利集团的五年发展规划，到2010年集团总资产超过500亿元，当年实现利润40亿元以上，其中房地产业占到利润总额的80％以上。

在土地资源更加紧缺、地价飞涨的背景下，保利地产的融资优势转化为获取土地资源的优势更加突出，其未来几年的高增长可以预见。

保利地产（600048）前十大股东

编号

股东名称

持股数量(股)

持股比例(%)

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

来源：上市公司公告

点评：

民VS官，不仅仅是指企业的资产背景，还有企业领导人背景、甚至企业的成长之路都有着明显的民营与官方的差别。王石与万科的发展与中国近30年来的经济发展是分不开的，改革开放的大潮让一批人满怀激情与梦想来到特区闯荡，万科的20年反映了特区经济发展历程的一个侧面，更是中国新兴企业的缩影。保利的背景使其一直带着神秘色彩，从一开始它就有着众多的 ( )，保利的成功之处不在于此，而在于它并不仅仅依靠 ( )来生存和发展，而是既很好地结合了南派地产的精细，又融会贯通了北方开发商的文化气质，将公司的资源优势很好地体现出来，创造出很好的产品和公司业绩。