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本站网址：www.yinlu.net 来源：银路网 作者： 发布时间：2007-08-27

　　过去十年，全球房地产市场价格同步涨跌的趋势越来越明显。

　　今年，美国及主要欧洲国家的房价与2006年同期相比增长缓慢。虽然图表显示今年第一季度房价在继续上涨，但是与2006年同期相比，美国、德国、法国、意大利、西班牙、爱尔兰、葡萄牙和希腊等国家的房价增长速度放缓。造成这种情形的主要原因是利率过高。

　　近三年内，欧洲央行已经九次上调再融资利率，由2005年11月的2%一路上调至2007年6月的4%。与此同时，美联储也将联邦基金利率由2004年5月份的1%提高到2006年6月份的5.25%。

　　美国　过高的利率给美国制造了麻烦--次级债危机

　　过去几年，美国银行把大量的资金借给信用不良的借款人。现在这些次级市场的借款人正处于困境之中，反过来，信贷机构的日子也不好过。当信贷机构加强对抵押贷款借款人的资金限制时，美国信贷危机轰然爆发。

　　美国房地产市场大面积遭受损失，这是因为那些面临资金困窘的人们想迅速的把手中的房子处理掉，但是很少有人能够筹到足够的资金来购买这些过剩的房子。供应的不断增加，需求量不断降低，这就促成了现在房价下跌的局面。事实上，房价下跌的端倪在第一季度就已经显现出来了。现在事情好像变得越来越糟糕。

　　欧洲大陆

　　随着次级贷款危机蔓延到欧洲，欧洲各国的房价不仅停止上涨，而且开始大幅下跌。有很多论著预言英国遭受的损失比美国糟糕得多，最后会以房地产市场崩溃为结局。我们认为事情还不至于这么糟，但是展望未来，房地产价格将度过非常严重的下滑期。

　　欧洲大陆国家可能不会经历房地产市场破灭。当西班牙在今年年初开始出现房价下跌时，由于企业及家庭面临较小的信贷风险，欧洲大陆其他国家遭遇到的情况还不是那么的严重。次级抵押贷款只占欧洲所有抵押贷款的很小一部分，并且贷款标准相当严格。与美国相比，欧洲住宅的业主居住率较低。不仅如此，家庭负债率也比美国低很多。事实上，与美国的1.42%的家庭负债率相比，德国只有1.09%。大约72%的美国人拥有自己的房子而德国只有42%。

　　英国

　　英国的次级市场比欧洲大陆要活跃得多，再加上其对贷款的要求比较宽松，这就使得英国房地产状况与美国旗鼓相当。英国的房屋的业主拥有率与美国差不多，但是其家庭负债率要比美国高很多与2006年同期相比，2007年第一季度，只有英国和荷兰的房价保持增长。这表明英国的房价估值过高，正处于大幅回调的边缘。英国政府统计数据表明在过去十年中，房价上涨204%，而平均工资上涨94%。但是，英国和美国的房地产市场有根本的差别。我们相信这些差别将会使英国比美国更经得起危机的打击。

　　这些根本差别在于：第一，英国次级市场的规模要比美国小的多。英国次级抵押贷款率占总抵押的8%，而美国为20%；第二，虽然贷款标准比较宽松，但是还没达到美国的程度；第三，由于美国将利率由三年前的1%提高到5.25%，那么英国的利率调整也要受它影响。而同期，英国将利率由4.5%提高到5.75%；第四，英国是个人口密集的岛国，有限的住房供应支撑着房价。因此，英国的房价不可能下跌，而拒付债务的风险也就降低了。因此，我们相信这些因素将会使英国躲过房地产危机，但是房价在相当长的一段时间内持续走低是在所难免的。

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