海外购房团横扫上海顶级楼市 卷走48套千万豪宅

顶级豪宅翠湖天地御苑背后，悄悄出现海外房产投资"推手"

均价高达4万-6万元/平方米，3名代理者一次性统一操办

购房团，诞生之初便被打上房价助推"黑手"的烙印---似乎每一次的卷土重来，都预示着房价的新一轮涨势。

今年的这轮房价"回涨"潮中，瑞安集团开发的上海顶级豪宅、位于新天地的翠湖天地御苑受到了购房团的青睐。这个由在美居住的中国台湾地区人士组成的购房团出手阔绰，一举"打包"订购了48套翠湖天地御苑豪宅。这批顶级公寓均价在4万-6万元/平方米，单套总价可达近千万元。即便按平均每套800万元总价计算，该购房团一次性消化的房源可为开发商轻易回笼4亿元资金。

隐秘团购浮出水面

"之前的上海豪宅市场整体行情一直较为稳定，但近两个月的翠湖天地御苑突然成交迅速增量，我计算了一下，两个月中共有63套成交，销售速度非常罕见。"一位一直研究上海豪宅市场的业内人士告诉上海证券报记者。据他观察，这两个月中的大部分成交都集中在同样的门栋号码，且销售日期前后相差不大，"因此我们推算，可能是发生了团购行为。"

今夏的异常高温，未能阻碍豪宅购房者的似火热情。

记者来到位于上海市中心的翠湖天地御苑售楼处，这个沪上最为出名的顶级豪宅销售地居然门庭若市。当记者询问是否还有空置房源时，忙碌不堪的售楼小姐只顾得上回了一句："房源都快没有了，前阵子来了批购房团订掉了许多。"但是购房团究竟购买了多少套房源？售楼小姐却不肯透露。

据记者调查，从今年6月1日至7月26日，翠湖天地御苑实际销售共计63套，销售总额为6.1亿元，大部分成交集中于顺昌路168弄11号、12号和16号，这三栋楼的总销售量为48套，成交总金额为近4亿元。而据记者所掌握的资料，这段时期，翠湖天地御苑11号楼共计成交8套，12号楼盘有21套的销售业绩，16号楼盘则消化了19套。从公开数据来看，6、7月份这两个月是翠湖天地御苑今年以来销量最好的时期，上海官方的"网上房地产"显示，在这两个月，该楼盘分别对外销售了67套和29套（含此后的撤销套数）。

此外，记者在房地产交易中心查询了解到，翠湖天地御苑在6月2日、6月12日、6月19日、7月7日及7月16日几日内，房源成交集中度很高。其中，7月7日当天显示成交数量高达6套。同时，这些楼盘的业主登记显示，大部分为来自于境外的个人买家---基于在同一天集中于同一顶级楼盘的多套购买行为非常少见，团购浮出水面。

3名代理者全权操办

"这的确是次团购，购房团人士主要由在美居住的台湾地区人士组成。"一位了解内情的开发商证实。据称，该购房团此次低调入市，并未出现大队人马，数十套房源只是由3名代理者统一操办。"他们购买翠湖天地御苑豪宅，目的还是为了投资。"当地一名中介表示。

记者从周边中介了解得到的信息显示，目前翠湖天地御苑的两房房型平均租金为3200-4500美元/月，三房房型平均租金为5500-6000美元/月，复式大户型平均租金则在12000-15000美元/月。记者大致推算了一下，投资者的年回报收益率在4%-4.5%左右，并不是最高的。"后期新盘价格的节节高升，对于前期业主的心态影响很大，应该说是看好后市吧。"上海中原地产新天地分行经理熊燕这样认为。

另根据世邦魏理仕提供的数据，在经历了长期的低迷态势之后，随着多种渠道的资金开始回流楼市，同时加上高档住宅市场内存量的逐渐减少，今年6月上海的高档住宅成交量显著提升。据统计，自今年3月以来，上海内环以内住宅成交量以平均每月34%左右的比例增长，如6月内环以内高档住宅成交面积为43万平方米，且成交价格与3月相比上涨了3%。

不仅新房市场表现乐观，二手房市场同样水涨船高。"翠湖天地御苑的二手房交易行情在近期上涨很快。"据熊燕透露，该楼盘的二手房交易均价，从今年5月到8月的短短3个月中，上涨了15%-20%。"之前翠湖天地御苑的二手房挂牌均价为42000元/平方米，现在已有48000元/平方米的成交价格出现了，说明买家完全认可这个涨幅。"

世邦魏理仕上海公司住宅项目营销部高级董事陈炜表示，从上海中心城区豪宅供应的走势来看，2004年至2006年底，全市年新增供应量呈现递减趋势，而需求量却基本保持不变，成交率更由2004年的61%上升到2006年底的80%。而随着今年上半年豪宅供应量的继续减少，当年新增供应量与市场消化量的比率即供求比已达到3：1的失衡状态。

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四大购房团新踪迹

温州人在重庆

今年7月，一温州购房团集体在重庆购房，每个人的购房数量集中在5、6套甚至十几套。据当地一机构统计，7月2日至8日，重庆一周的商品房成交量为5118套，与去年同期比，成交数量和成交金额的增幅均超过100%。同时，在此期间，重庆"三北"区域（渝北、江北、北部新区）的成交火热，区域单套住宅平均成交总价达到32.74万元，高出主城区16.6%。

香港人在深圳

今年上半年，中国香港地区人士投资内地房地产金额约为91亿元，较去年上半年增长28%；购买数量约为1.29万至1.35万个单位，同比也增长12%。而在深圳置业的香港人中，因工作等原因买房的比例同比上升34%，因投资收租而买房的比例同比上升30%。香港置业国际集团主席蔡涯棉表示，未来将有更多香港地区人士因工作到深圳置业，并预计今年下半年深圳住宅价格升幅约在3%至5%。

深圳人在广州

今年7月，深圳购房团出现在广州楼市。深圳人的异地置业行为多数带有明显的投资目的，甚至是快进快出的"炒房"。广州部分别墅楼盘和商务区内的稀缺豪宅成为深圳人的重点置业对象，据统计，这部分楼盘的深圳买家比例最近已经上升到了20%左右。

唐山人在北京

今年4月，河北省唐山市首个购房团进入北京楼市。仅仅两天时间，这个分为27组的购房团共购买商品住宅17套，成交金额达3800万元。27组购房者中，有几名是在唐山从事房地产开发的，购买房产既为投资也为个人消费；其余客户中，最多的是为子女购房，作为教育投资，其他的则是商业需要。

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