固定利率房贷：多次加息后才有明显优势

◆固定利率住房贷款是指客户在银行办理个人住房贷款时，与银行约定一个固定的期限，在该期限内始终按照合同约定的贷款利率计息。

◆适合人群：有升息预期以及想要锁定贷款成本的投资者。但是固定利率贷款相对高于同期的贷款基准利率，计划短期内提前还贷或者想增加还款额的购房者，不适合申请固定利率房贷。

◆固定利率房贷的固定利率是针对已签合同的老客户而言的，对于新客户而言，固定利率房贷也会跟随市场利率进行调整。

央行加息后，固定利率房贷也再次成为市民关注的热点，最近几天，不少人向银行咨询，想申请固定利率房贷，或是将浮动利率房贷转为固定利率房贷。那么，在什么情况下选择固定利率房贷划算呢？

加息一两次 赚头不算大

央行加息0.27个百分点后，各商业银行浮动利率房贷的最优惠利率也同步上浮了0.2295个百分点，5年期贷款利率由5.508%上调至5.7375%，5年以上贷款利率则由5.814%上浮至6.0435%。而部分在加息之前办理了固定利率房贷的市民则发现，自己的房贷利率低于市场水平了。

例如，加息前，光大银行的5年期固定利率房贷的优惠利率为5.73%，比市场水平高0.222%，然而加息后，该利率比市场利率低了0.0075%。今年1月刚刚向光大银行贷了30万元5年期固定利率房贷的李先生惊喜地说：“虽然0.0075%很少，但这是一个临界点，意味着我以后不用多支付利息成本了，如果央行再加几次息，那我的固定利率房贷就更有赚头了。”

固定利率房贷是否划算，一者取决于银行固定利率房贷和浮动利率房贷的利差大小，二者取决于未来利率的走势。

目前广州市场上多家银行推出了固定利率房贷，但是不同银行间利率差别较大，投资者应进行仔细比较。

对于多数产品而言，加息1~2次仍然没有赚头。以招商银行(行情论坛)的产品为例，在加息前，对于期限在5年以上的贷款，招商银行(行情论坛)5年期固定利率产品利率为6.18%，而加息后浮动利率产品的优惠利率为6.0435%，前者仍然高于后者。假设央行在今年下半年再加息0.27个百分点，以后利率保持不变，则自明年1月起，市场上的浮动利率房贷可上调至6.273%。

假设今年1月贷款30万元，总期限为10年，选择浮动利率房贷，则总共支出本息为403122万元，如果选择5年期固定利率房贷的话，则总共支出本息为403385元，成本仍然较浮动利率房贷高。

因此，如果预期央行近一两年内有多次加息的可能，且固定利率房贷和浮动利率房贷的利差较小，经过一两次加息后，浮动利率房贷的利率会超过固定利率房贷，选择固定利率房贷才比较划算。

不适合短期将提前还贷者

目前，银行固定利率房贷的利率锁定期可为3、5、10年不等，最长可为10年，贷款期限要求超过10年的消费者，则可通过组合型的固定利率房贷，锁定前面不超过10年的利率，剩余期限的利率则可选择浮动利率或者新的市场固定利率。

一般来说，在利率看涨的情况下，利率锁定期不宜过短，由于在起始阶段，固定利率都要比同期的浮动利率高，导致在还款初期，固定房贷的成本比浮动房贷高，如果利率锁定期限太短，很难盈利或者盈利较少。而且，对于短期内有提前还贷计划的消费者来说，也不宜选择固定利率房贷。

此外，有个别银行还推出了结构性产品，在利率固定期间，可以分段执行不同的利率标准。例如招行的固定10年期产品，在执行最优惠利率时的安排分为两种：一是整个10年利率水平均为6.54%；二是前5年利率为6.06%，后5年利率为7.17%，10年平均利率水平约为6.54%。由于前期是贷款本金比较多的时候，选择分段固定比一次性固定的利息支出要少。

延伸知识：

浮动房贷可转为固定房贷

目前，不少银行在推出固定利率房贷的同时，规定老客户的浮动利率房贷在还款一年之后，可以免费转为固定利率房贷，不过对于由固定利率房贷转为浮动利率房贷，则要收取一定的违约金，如招行和光大。

中行允许客户将固定利率房贷转为浮动利率，但是暂不接受由浮动利率房贷转为固定利率房贷。农行的两种住房贷款之间暂时不能相互转换。

固定房贷并非一直“固定”

每次加息后，办理固定利率房贷的市民便急剧增长，甚至有消费者以为固定利率房贷是一直固定不变的。

事实上，固定利率房贷的固定利率是针对已经签订合同的老客户而言的，对于新客户而言，固定利率房贷也会跟随市场利率进行调整，如央行加息后，各商业银行就忙于调整固定利率房贷的利率。因此，办理固定利率房贷的最佳时机应该是加息前，而非加息后。